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韩世同的博客

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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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调控不放松或令开发商大失所望   

2012-11-14 09:02:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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媒体日前报道住建部姜伟新部长在答记者问时表示:坚持房地产市场调控政策不放松。我留意到姜部长的原话是:“房产调控现在还没想放松”,可能是因为记者会现场姜部长口语作答语意不够精准的缘故。这两句话意思虽然相差不大,但语态还是有很大差别的,前者比较坚定明确,后者则较为含混模糊。

但至少有一点是可以肯定的,就是目前房地产市场调控政策不会放松。姜部长的这一表态,可能会令许多期待十八大召开后房地产调控政策有所放松的人感到多少有些失望。因为,许多开发商都希望十八大召开和政府换届后,房地产限购限贷的政策有所放松或取消。

其实,从目前国内房地产市场成交和价格走势来看,一二线限购限贷城市楼市都有所回暖,甚至出现价量齐升的态势。原因主要是因为,今年初经济增速下滑超出预期,国家采取了一系列稳增长的措施,包括三次降准、两次降息和下调首套房贷利率,加上开发商以价换量降价促销,使得楼市成交从二三季度起逐渐增加,进入四季度楼市预期已经完全转变,即使不降价促销成交也挺好。

因此,在这样的态势下如果放松调控、取消限购限贷政策,允许投资性购房大量入市,必然会导致房价地价在目前已经处于高位的情况下继续飙升。这样就会对经济和金融的安危构成进一步的威胁,这显然是不可取的。

近期,广州楼市的成交就呈现十分火爆的情形。10月广州十区新建住宅成交创出年度最高记录,达到84.75万平方米,同比增加74%,环比增加13.4%;好在价格还比较稳定,均价13454/平方米,同比下降2.5%,环比下降3.5%,主要是郊区盘成交放大带来的结构性下跌。

但南沙新区楼市却是量价齐升。原因不言而喻,主要是南沙新区获批这一重大利好带来的效应。去年,南沙新区还未获批楼价就已经逆势上扬,均价在年底11月时曾超过万元达到10482/平方米;后来受大势影响一度均价回落到今年初3月份的7197/平方米,现在又因为南沙新区获批和楼市回暖双重原因,均价已经逐渐回升到10月的8614/平方米。

我认为未来南沙新区楼市依然可以保持价量齐升的态势,但最好不要过度炒作令房价地价暴涨。因为,只要顺势而为,南沙新区楼价就会随着规划建设的不断落实而得到提升。而过度抬高南沙新区的房价和地价,反而会加大未来南沙新区的投资开发成本,影响和阻碍其建设和发展。

尽管今年广州市建设了很多保障房,但由于覆盖面不大对楼市并不会构成实质性影响。而今年四季度楼市整体应该处于量价比较平稳的态势,因为目前开发商库存仍然居高不下,资金虽有所缓和但仍偏紧,加上刚需产品不足、高端产品过多,因此大幅涨价的底气并不足;但开发商降价的意愿也没有,不过仍保持较高的推盘热情。

因此,四季度广州楼价即使上涨,也只是会小幅波动,不会出现大涨;而在成交量方面,相对于10月份,1112月一手住宅成交可能将有所回落,但仍然会保持较高的成交量。

 

(本文已在南方日报发表,题为“楼市胶着考验调控智慧”)

 

                              2012年11月13

 

 

 

 

 

 

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