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韩世同的博客

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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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十八大后:房地产会否进行全面深化改革  

2012-11-24 06:24:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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十八大召开后,人们最为受到关注的话题之一是房地产的政策和市场走向。但由于十八大胡锦涛总书记的报告中关于房地产的讨论内容并不多,一是全面建设小康必须实现住有所居,二是加强保障房的建设。而习近平总书记会后的讲话中也没有直接提及对房地产的看法。因此,社会和业界对十八大后房地产的政策和市场走向的议论纷纷和猜测不断。

在政策方面,住建部姜伟新部长在十八大记者招待会上表示房地产调控政策不会放松,但同时也强调,政策无变化,并不意味着调控不会纵深。对于楼市调控,中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时,中央储备相应的政策,一旦需要的话就出手。

而住建部政策研究中心主任秦虹日前表示,由于住房制度改革方向转变为增大保障性住房供给,因此控制投机投资性需求的房地产调控政策将会坚持不放松;同时城镇化的速度和质量下降,货币发行规模受到控制,因而未来楼市增长将会减速。她指出,房地产企业不可再复制过去的发展经验,而是采用稳健战略,切不可盲目进行扩张。

但业界一般认为,十八大后房地产调控政策还是会以稳定为主。除非迫不得已,一般情况下不会放松也不会加强。我认为,未来政府必然要对对房地产以及与房地产相关的土地、金融、税收政策以及住房制度本身进行系统全面的改革和调整。但时机可能会在半年或一年后,新的领导班子全面安排部署好了以后,且经济形势比较稳定的情况下展开。

在市场方面,目前的看法分歧比较大,看涨、看跌、看平的都有。我认为,房地产的走势还是要取决于经济走势,整体经济趋好,房地产也会趋好。目前国内经济形势虽然有探底回升的迹象,但整体态势还是趋于下行的。前三季度国内生产总值同比增长7.7%,其中,一季度增长8.1%,二季度增长7.6%,三季度增长7.4%。而房地产市场却由于稳增长措施的带动,呈现稳中有升的态势。

国家统计局 119日公布的数据显示,20121-10月份,全国房地产开发投资57629亿元,同比名义增长15.4%,增速与1-9月份持平。其中,住宅投资39704亿元,增长10.8%,增速提高0.3个百分点。销售方面,1-10月份,全国商品房销售面积78743万平方米,同比下降1.1%,降幅比1-9月份缩小2.9个百分点;商品房销售额46301亿元,增长5.6%,增速比1-9月份提高2.9个百分点。可以说,房地产成交回升对经济的回稳起到了一定的作用。

相对于政策和市场,我更关注十八大后房地产是否会进入全面深化改革的问题。我注意到,十八大提出要全面深化改革开放,这其中也必然要包括有关房地产制度的全面深化改革。尽管,在过去经济高速增长阶段房地产的发展对经济发展作出重大贡献,但同时也在许多方面显现出制度上的缺陷和问题。例如:房价地价不断飙升与土地供应不足、货币发行过多造成成“地少钱多”有关,也与地方政府过度依赖土地财政等等因素有关。

其实,“地少钱多”的根本原因还是在于土地、金融和税收政策和制度。一方面是对土地和房地产开发实行过度的垄断和行政干预,造成供地和开发不足;而另一方面货币发行却愈演愈烈,截至20129月末,我国广义货币M2余额94.37万亿元,比19901.53万亿高出61.67倍,导致出现“地少钱多”、地价房价轮番飙升的现象。

要全面深化房地产的改革,首先要调整中央和地方分税的比例,从根本上改变地方政府长期依赖土地财政的状况。然后要从房地产息息相关的土地政策、金融政策、税收政策以及住房制度这几个方面,进行全面的深化改革。土地政策要消除垄断,增加住房的开发和供应;金融政策要严控货币的超发和落实差别性房贷政策;税收要结合房地产税制的改革来推行房产税的实施。

此外,在住房制度改革方面我认为还应当适当地进行调整。可以考虑适当增加公务员住房制度,实行多元化的住房供应制度,这比单一靠政府解决保障房、开发商建商品房这种二元的住房机制要更加适合中国的国情。

房地产只有进行全面的深化改革,才能从根本上解决目前“地少钱多”的困境和矛盾,才能从根本上改变房地产市场土地和开发双重垄断的格局,从而在制度上形成合理的资源配置机制,使得中国经济和房地产朝健康的方向发展。

(本文为某报约稿但因话题过于敏感而撤稿)

                                  2012年11月22

 

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