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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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需谨防摩天大楼高烧不退暗藏泡沫风险   

2012-11-27 08:59:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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央广财经观察话题:远大集团计划在长沙建造 838米世界最高摩天楼。

话题背景:媒体报道长沙远大科技集团公布了建造世界最高摩天楼的计划,高度达到838米。按照计划,这座名为“天空城市”的世界最高楼将建在长沙,共有220层,建有酒店、医院、学校和办公室,安装104部高速电梯,可容纳1.74万名居民。

  “天空城市”的高度比当前的世界最高楼——迪拜哈利法塔高32英尺(约合9.7),但建造成本预计只有后者的一半。伦敦的夏德大厦是西欧最高建筑,高度超过530米,与长沙的“天空城市”相比无疑是个小矮人。竣工后,亚洲将坐拥世界10大最高摩天楼中的9座。

  最令人感到吃惊的是,长沙远大科技集团计划在短短90天时间里完成“天空城市”的建造。这是一个惊人速度,意味着每天最多建造5层。据悉,这座摩天楼将采用预制拼装建造工艺,在工地建造模块而后拼装在一起以节省时间。虽然外界对“天空城市”的坚固性表示担忧,但远大集团表示这座摩天楼可经受住9级大地震考验。

  2011年,长沙远大科技集团凭借15天内建造一座30层大楼登上各大媒体的头版头条。上世纪80年代,长沙远大科技集团开始制造空调系统。为了完成“天空城市”的建造,这家公司将雇佣3000名工人。“天空城市”的面积将超过100万平方米,耗费20万公吨钢材,竣工后将成为一座迷你城市。

这座摩天楼将建造5000多座住宅,可容纳1.74万人,同时还将建造1座可容纳1000人的酒店、1所医院、5所学校以及大量办公室,总容量将达到3.1万人。“天空城市”的建造成本估计可达到4亿英镑(约合6.3亿美元),相比之下,哈利法塔耗资约15亿美元,历时5年竣工。目前,长沙远大科技集团正等待中国政府的批准。他们希望能够在12月底动工,20134月前竣工。

中央人民广播电台经济之声财经观察昨日中午时2时正点播报邀请特邀评论员、资深房地产专家韩世同对此发表评论:

评论内容:
1、远大集团打算在长沙建造一栋包括酒店、医院、学校和办公室在内的高达838米的世界最高摩天楼。您听到这个消息的第一反应是什么?

韩世同:我感到有些惊讶,但又并不觉得奇怪。因为,远大很早之前就开始宣称要建一座200层高的钢结构建筑,而且目前国内兴建摩天高楼成风已经让人见怪不怪了。但像远大这样一个以制造空调见长的企业,突然要建高楼,而且还是世界第一高楼,多少还是让人感到有些惊讶的。真有点觉得跟当年大跃进时“人有多大胆,地有多大产”似的,不同的只是:远大人“胆有多大,楼有多高。”

2、刚才提到,有业内人士认为,部分开发商热衷于超高层建筑的主要原因在于为拿其他地块的时候争取一些优惠。您分析,是不是存在这种可能?也就是说,开发商在超高层建筑上无利可拿,却可以保证拉升其他项目的利润空间?

韩世同:这倒不一定。的确有些地方政府会给一定的补偿条件,但其实许多高楼地价是很低的,不一定会造成亏损。但由于高楼投资回收期长,如果遇到市场变化,运营不理想、楼价下跌等因素会有资金链断裂的风险。如果有经济实力问题则不大,只是延长投资回收期限而已。例如:广州西塔投资100亿左右,现值评估达到150亿,该项目招标成交的楼面地价2800/平方米,目前地价应该高超过2/平方米了。远大据称地价也很低,好像每平方米只有几百元。

3、这座“天空城市”计划建造220层,安装104部高速电梯。但是有专家说,“光电梯可能就要转换3次”。对比万科在深圳的超高层住宅销售情况来看,万科在深圳的项目最高是60多层,而远大这个项目最高住宅层达到180层。这样就不免让人担忧这种超高层住宅的实用性和安全性问题了。您判断,远大的这个项目的市场前景如何?会有很多人买账吗?

韩世同远大这个项目我觉得能否获批还是问题,首先是资质和能力的问题,如果没有这样的技术和能力,可能会带来很严重的后果。一般像这种超高层建筑,是不适宜做住宅的,一般都是办公楼或酒店,主要是因为便于管理,减少出行困难、清洁卫生和消防安全等风险,因此这种社区型的摩天大楼全世界恐怕也只有远大是首创,是别人都做不到,还是别人都知道不能这样做呢?还有就是地质沉降、高楼抗风、抗震要求以及光污染问题等等,就是垃圾的处理恐怕也很成问题,还有市场的认同,可能有些好奇的人会愿意租住或购买,但大多数人会因为畏高、消防、出行以及价格等原因而不买账。

4、由于摩天大楼的建设速度超过了第三产业的发展速度,新地标的落成往往意味着旧地标租金下降。在广州,广州国际金融中心取代了中信广场成为新地标;在深圳,京基100取代了地王大厦占据城市最高点。现在广深两地已经有公司计划从旧地标迁往新地标,旧地标的出租率已经出现下降。但是,部分拥有摩天大楼的城市,已经出现了供给过剩的迹象。这是不是意味着,必须警惕摩天大楼高烧不退暗藏的泡沫风险?

韩世同:是的。中科院与国外专家合作发布了《2012年中国摩天城市报告》,称目前我国现有超高层建筑(楼高超过152米,即差不多50层左右)470座,在建332座,还有516座已经拿地、设计或奠基,总资金超过1.7万亿,也就是说,在未来不到10年间,中国将有1318座摩天大楼。其实,中国建几座摩天大楼,就算是集合举国之财力、技术建一座世界最高的高楼也不为过。但是否要由远大这样的公司用这样的技术、材料、模式,用这么短的时间,见这么功能复杂的“天空城市”呢?还有就是摩天大楼定律。其实,对摩天大楼的兴建,历来人们是有争议的。一些发达国家现在越来越倾向于不建这样的大楼,只有一些新兴的经济发展中国家仍然热衷此道,以此来显示自己进入了新贵国家的行列。 摩天大楼定律:每一次有摩天大楼开始建设,一次重大地区危机也便随之酝酿,迪拜的摩天大楼也是如此。这些经验和教训还是应该汲取。

                              2012年11月26中午12时连线

                              2012年11月27根据提纲整理

 

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