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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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为何广州楼市10月“量猛增、价微跌”   

2012-11-03 07:06:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    日前广州市国土房管局公布10月楼市成交数据显示,10月份一手楼网上签约面积84.75万平方米,同比增加74%,环比增加13.4%;网上签约均价13454/平方米,同比下降2.5%,环比下降3.5%

上述数据说明广州楼市10月的成交呈现出“量增价跌“的态势,而且是“量猛增、价微跌”的良好态势。在成交价方面,1084.75万平方米的成交量达到目前全年最高,较此前冠军”779万平方米的成交量多近 5万平方米,而比9月的74万多10万平方米;但是成交价方面,,均价13454/平方米就位列全年次低,仅排在今年3月的12465/平方米之后。

为何广州楼市10月会出现这样“量猛增、价微跌”呢?作为业界人士,我也感到有些出乎意料。尽管,我8月也曾撰文认为今年金九银十应该是大概率的事情;黄金周7日成交不足千套,我也坚持认为10月成交不会很差;但我还是对10月成交量比7月还高感到有些意外。

从供需两个方面来分析:可以看到供应方面,开发商并没有放松积极备战银十,其推货的态势要比而、三季度更加强势;可能开发商在降价促销方面不如二三季度,但增值优惠的程度则很高,以吸引改善型买家出手和入市。在需求方面,购房者目前虽然并没有陷入盲目追涨的状态,但由于担心未来房价进一步上涨,有效购房需求群体尤其是二次以上为子女购房者入市购房比较殷切。

而且,我在分析国庆楼市黄金周的成交时就曾指出,有几个特点值得关注和留意:一是中心城区成交减少,有价无市,高端市场成交平淡;二是近郊的番禺和萝岗新盘成交比较火爆,成为刚需和改善型需求购房首选区域;三是南沙新区再次带旺投资性购房热潮,虽然都是限购限贷购房但具有明显投资意向。现在看来这几个特点也是符合整个10月楼市的成交表现的,同时也是10月楼市成交猛增的主要原因。

至于为何会出现均价下跌的现象,原因也是上面三个特点造成的:中心城区成交减少、而郊区的番禺、萝岗和南沙成交大增,必然造成成交均价结构性的下跌,因为城区盘价高量少、郊区盘价低量大。这种现象也通常被认为是楼价“假摔”,实际上是结构性变化带来的均价下跌。

实际上,10月广州有五个区的一手楼楼价均达到今年以来的最高点,越秀30889/平方米、天河35757/平方米、白云18078/平方米、南沙8614/平方米、萝岗13893/平方米;其他几个区的均价也都不低,海珠24935/平方米、荔湾19505/平方米、黄埔14859/平方米、花都7995/平方米、番禺13109/平方米,都接近历史高位。

今年四季度楼市整体应该处于量价比较平稳的态势。目前开发商库存仍然居高不下,资金虽有所缓和但仍偏紧,加上刚需产品不足、高端产品过多,因此大幅涨价的底气并不足;但开发商降价的意愿也没有,不过仍保持较高的推盘热情,据称11月广州十区两市预计将有56盘推出新货。

因此,四季度广州楼价即使上涨,也只是会小幅波动,不会出现大涨;而在成交量方面,相对于10月份,1112月一手住宅成交可能将有所回落,但仍然会保持较高的成交量。

(本文主要内容已在羊城晚报112日刊登)

 

                                 2012年11月1

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