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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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富力进军商业地产功不可没  

2012-12-29 12:14:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     近日关于富力地产的负面新闻挺多的, 1228新华网还出了一个专题:富力地产频现“质量门”富力压缩成本无视质量问题 管控漏洞或成硬伤,专题报道《靠土地升值或难以为继 富力商业地产困局凸显》,摘要如下:

新华网北京1228日电(朱玲)日前,富力地产联席董事长、总裁张力公开表示:“分拆商业地产冲击A股是谣言,富力不会将住宅与商业地产分拆。”

  而兰德机构总裁宋延庆向新华网记者指出:“富力商业地产盈利面比较窄,回报率不高,实际上也不具备单独上市的实力。”的确,尽管历经数年耕耘,富力在商业地产上已有所收获,但仍处于发展的初级阶段。

  而其面临的融资困局、运营短板、人才匮乏等亦表明,若想在行业内问鼎,富力还有很长的路要走。

资金的短缺,是富力面临的另一大风险与难题。由于商业地产资金需求量巨大,富力的负债率一直居高不下。截至2012630日,富力持有现金人民币136.4亿元,负债率84.7%

 有分析认为,实际上富力较高的负债水平与其相对单一的融资模式亦有关。今年年初,富力地产对A股发起了第四次冲击,不过目前为止股市的大门依旧对富力地产紧闭。随后,关于其计划将商业地产业务单拆上市的传闻甚嚣尘上,但富力地产总裁张力已公开否认。

  兰德机构总裁宋延庆则向新华网记者表示,事实上,富力商业地产也根本不具备单独上市的实力。他表示:“盈利面比较窄,回报率不高,而且风险比较大,显然不可能通过上市审核。”。另有一位不愿透露姓名的分析师则向新华网记者表示,即使通过审核也意义不大,富力商业地产是长期持有项目数量较少,难以让投资者认可。

  紧张的现金流不止影响富力的扩张速度,也使得其难以提升自持物业的比例,进而无法享受更多物业增值带来的稳定回报。据悉,目前富力商业地产的持有和出售比例大概只有3:7

  而更为尴尬的是,受制于尚未成熟的商业地产,富力已被后起之秀的恒大地产、碧桂园远远甩在了后面。此外,在净利润上,富力亦不敌恒大、碧桂园及雅居乐。

 “目前如何加速资金周转率,如何搞好商业项目运营,尤其是自持项目的持续运营,都值得富力深入思考。而如何确立独特竞争模式,更是富力持续发展的关键。”有业内专家如此表示。

但同一天,我在新浪网上也看到一篇报道:“富力瞄准珠江新城中轴,重磅打造世界商务王者”,摘要如下:

经历20年积累发展,珠江新城如今已是广州无可争议的CBD。多座地标级建筑矗立其中,共同构成中国第三大商圈的核心商务区。看好这片沃土,行业龙头领袖富力地产亦强势出击,倾力为珠江新城的繁荣添砖加瓦。记者翻查房地产市场资料时发现,珠江新城的商用物业共大约450万㎡,而富力就占其中约200万㎡,珠江新城也因此被业界笑称为富力新城

在刚过去这个月,这位打造昌盛珠江新城的第一功臣,富力地产庆祝了自己的18岁生日。富力地产18周年感恩庆典于珠江新城的富力君悦酒店盛大举行。盛典上,富力地产销售策划部负责人介绍,富力地产是较早进入商业领域的开发商。早到2005年,整个珠江新城的商务氛围还未起步,其他开发商投得一块珠江新城的土地就都用语开发住宅,而非写字楼。富力却不一样,她对于CBD有自己的思考和判断,于是发了珠江新城开首个商业项目——科讯大厦。至今为止,富力凭借先进的战略眼光在珠江新城拿下16个项目,这16个项目除了最早的科讯大厦,其它项目都是以字开头。可以说,富力地产是珠江新城的第一造就者,领珠江新城迈入国际。

珠江新城的中轴是CBD真正的核心地带,而中轴物业都被看作价值之王。中轴之上只要有新项目入市,都会聚焦珠三角地区的投资眼光。富力重点打造位于CBD中轴的核心项目,这些项目为富力未来的蓬勃发展走出了最关键的一步。

以富力旗下有CBD王者美誉的盈凯广场为例,富力期望将其打造成为全球限量的价值资产。作为珠江新城中轴商务综合体的新形象代表,富力盈凯广场是现时珠江新城在售写字楼中,唯一被七大地标环绕,同揽中轴广场与珠江阔景双重贵重资源;唯一拥有高端购物中心+超甲级写字楼+五星酒店的垂直综合体物业;唯一位居掌握CBD商务命脉的珠江新城三地铁上盖;更是广州第一个引入世界顶级精品酒店的柏悦酒店的写字楼物业。其近期热销的高区江景写字楼,本年间项目累积成交超过30亿元,并持续问鼎广州销售冠军。

 

点评:我曾在20049月写过一篇博客三问富力:一是质疑富力真的不缺资金吗?二是质疑富力可以成功地大规模开发商业地产吗?三是质疑富力能否在几年内成为全国第一?现在,我觉得我第二个质疑已经可以消除了,因为富力的确在不到十年的时间成功地大规模开发了很多商业地产项目。我在富力地产的网站上查到其有关商业地产发展的资料:

富力地产,在区域性领先战略的指引下,在全国各大重点城市开发高端写字楼产品,在广州,富力地产是珠江新城拥有最多超甲级写字楼的发展商。高端写字楼的开发,为众多国内外大企业筑就了一个个纵横世界经济的发展平台,满足了企业进驻城市中心商务区甲级写字楼的大量需求,更提升了城市的国际形象,为华南、华北地区国际商务、办公、洽谈等提供强而有力的硬件支持,加速了城市经济发展的步伐。

在广州珠江新城,富力地产与著名国际酒店品牌凯悦集团、万豪集团分别联手打造的广州富力君悦大酒店、富力丽思·卡尔顿酒店;以及在北京与万豪集团、洲际集团联合打造的富力·万丽酒店、富力·快捷假日酒店的正式运营,令富力的多元化业态组合模式得到迅猛发展。未来5年,富力旗下将有20家五星级酒店在全国各地陆续落成,为项目所在的城市注入强大动力与持久活力,成为城市国际化的最亮丽的名片。

与全球多个知名酒店集团品牌的成功合作,为集团业务的经营开创了鲜明的特色。富力地产已成为中国房地产发展商中少数跨界酒店服务领域的创领者,不断获得世界酒店业的肯定,于"2010亚洲酒店论坛年会""第五届中国酒店星光奖颁奖典"中,富力地产集团被评为"中国酒店业最佳业主",广州富力丽思卡尔顿酒店荣膺"中国最佳顶级奢华酒店",广州富力君悦大酒店获"中国最佳设计精品酒店"。荣耀当前,富力地产当之无愧为中国房地产商在酒店领域的佼佼者。

富力地产在北京、成都、重庆等城市倾力打造了多个超大型商业综合体,以集购物、餐饮、娱乐、游玩、健身、旅 游、休闲、度假、体验、居住、商务等综合功能于一体的为特色、创领了体验式消费模式,最大限度的满足不通层次的消费者的休闲与购物需求,不同消费需求的人都可以从中体验到真正的“一站式购物”的乐趣。此外,广州富力儿童世界的成功运营,更在零售领域引领了受众细分化、专业化的运营模式,让消费者的生活方式日新月异。不仅在零售领域取得了不俗的发展,在专业市场领域也开创了新的局面。其中在南中国,花都空港物流园等一系列园区及专业市场的开发运营,让富力地产在商业地产领域形成了多维度、全面化的发展格局,全方位推动城市的商业兴旺与经济的腾飞。

 

   也许,富力的大佬很不喜欢我,可能因为我特立独行,敢言敢为。但其实我倒挺喜欢富力。该民企是唯一一个两个董事长的房企,2993年成立至200310年间销售额每年成倍增长,但好像2004年后就不能成倍增长了,一是因为基数越来越大了;二是因为要大力发展商业地产。

       事实证明:商业地产也是可以大规模发展的,尤其是万达的发展模式;只是不能用住宅短平快的发展模式来发展商业地产而已。万科过于排斥商业地产、偏好住宅地产模式,有助于企业规模的扩张,但不利于企业优质资产的积累。其实,当初我也对万达大规模发展商业地产持怀疑的态度,也曾质疑过其能否成为广州商业地产一哥。但今天,万达已经成为全国商业地产的领军企业,难道就不能成为广州商业一哥吗?

       富力地产因为既要大规模发展商业地产,又要保持住宅开发的规模,难免会遇到资金、人才和资源等方面的瓶颈。但至少富力在不到10年间为广州建造了不少优质的写字楼和高端的五星级酒店,这一贡献作为一家民营房企而言是十分难能可贵的。说实在的,我对此表示由衷的感谢!也希望富力地产继续为社会建造好的住宅地产和商业地产,做不做老大其实也并不重要。

    其实,新华网的记者也采访了我,并引用我的观点:“万达为什么能成功?关键是他兼具开发商与运营商的能力,包括全程运营与延伸发展产业链,以提高项目投资回报率,但富力在这方面要欠缺一些。”这的确是我对万达和富力在商业发展模式方面的真实看法,尤其在商业运营方面,万达已经今非昔比,不仅有院线、百货,还拥有文化、旅游、酒店、餐饮等大量资源。

半个月前我到富力中心参加网站的活动,结束后离下一个同在珠江新城的活动还有一个多小时的空闲时间。刚好经过富力的抗鼎之作——盈凯广场,原打算为消磨时间进去一瞥,却遇到温文尔雅的帅哥章隆,他认出我了,还热情地带我参观样板间和示范单位。据他介绍该项目的写字楼已经销售30个亿,买家十分认同其带装修配售的做法。

我觉得,尚若不是因为广州已经有了西塔的缘故,富力的盈凯广场一定会更加受到业界的关注和瞩目。因为,这一标志性的建筑与西塔一样也是超甲级商务写字楼与顶级国际酒店合体的商业综合体。只是一个是进驻了国际著名的四季酒店,另一个是引进了国际著名酒店品牌凯悦系列中最顶级的柏悦酒店。

看完富力凯悦广场当时就想写一篇评论文章,但由于年底事情较多就搁置了。现在看到媒体对富力负面的报道,觉得有必要帮富力说几句公道话,不要一有什么事情就一面倒地否定其所有的成就和优点。

“捧杀”和“棒杀”都不好。如果房企操控媒体,一面倒地为其歌功颂德,一点客观的评论也不行,这样一定会“捧杀”这些企业;而相反,如果媒体一面倒地“棒杀”,对企业显然也是不公平的。最好,是能保持客观、宽容、公平的舆论氛围,褒贬和荣辱都应有利于企业的健康发展和成长。

 

                                    20121229

 

相关链接:

 

富力凯悦广场:

 

【中轴核心 黄金区位】:珠江新城中轴线,经过十几年的发展,已成为国际化金融机构及知名企业的聚集地,它不仅是珠江新城CBD 的中心,更是广州的中心上的中心!其周围聚集了广东省博物馆、广州歌剧院、广州市第二少年宫、广州图书馆与广州国际金融中心等几大地标性建筑物, 40万平方的城市中央核心资源区稀缺价值不言而喻。富力盈凯广场雄踞中轴核心,与中轴地标级资源共相辉映,展现出国际级的都会魅力。

【国际顶尖设计 城市地标定位】富力盈凯广场项目总高度达286,总层数65层,是珠江新城又一座超甲级地标写字楼。727个停车位,充分满足客户的停车需求。项目由美国著名GP事务所负责总体建筑设计,ARUPSuper PotatoSteve Leung等多家顶级国际建筑设计公司联手打造,特别是项目形态以竹子的自然有机生长过程作为灵感,垂直的建筑体型和建筑自身的节点组合,形成一种静态中的动感,给人耳目一新的感觉。

【唯一可售 稀缺性不言而喻】中轴线上商机无限,席位难求!富力盈凯广场作为现今中轴线上唯一可售的超甲级写字楼,不仅拥括临江的无敌景观资源,更坐拥CBD中轴线上双地铁交汇的黄金交通资源,揽括了城市内部与城际之间的快速商务通道。富力盈凯广场,以稀缺的中轴价值和不可多得的出售方式,让企业在发展之中能够完全占据核心资源与独立产权的梦想成为现实!

【世界品牌,铸就高端商务】:除了硬件方面的无可挑剔,富力盈凯广场对于世界级品牌的引入也是一大亮点。凯悦集团旗下极致尊贵的世界鼎级精品型酒店柏悦(Park Hyatt)已经入驻,Park Hyatt设有国际标准的大中小型会议室、宴会厅、贵宾休息室以及高级商务餐饮等,并配备功能齐全的会务设备,充分满足不同规模、类型的商务活动需要。出租回报率可达7-8%,前景可观。

CBD中轴引领广州高端商务】珠江新城中轴商圈,以强大的凝聚力与辐射力统摄了广州最核心的三大商圈——珠江新城核心商务区、琶洲会展商务区、天河北商务区。中轴两侧,是现今华南地区最为集中的商业区域,其商业档次、品质等均达到华南甚至中国写字楼市场的第一梯队水平,呈现标志性建筑。珠江新城中轴商圈,无疑将成为广州写字楼市场最具代表性、最具发展潜力的区域。

 

 

 

 

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