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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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房地产“导演加制片”的模式最赚钱  

2012-12-31 19:06:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                   ——读冯仑《理想丰满》的有感,籍以辞旧迎新

 

       最近在读冯仑去年11月出版的《理想丰满》一书,觉得获益良多。其中许多篇幅是谈如何做董事长和公司治理的,这部分对于那些当老板和当董事长的人认真研读。我虽然不当算当董事长,但未来担任企业董事的机会应该还是蛮多的。冯仑《野蛮生长》是谈民企创业,这本书则是谈民企如何持续长期发展的体会和研究。

小崔在新书推介会上曾调侃冯仑:“我看到这本书的时候就感觉非常奇怪,为什么叫这么一个名字呢?理想丰满,一个是白天想的事儿,一个是晚上想的事儿。”这年头谈理想的确好像挺怪诞的,虽然我的骨子里也是怀有理想和梦想的,好像也是知音和同好。不过,冯仑却将该书的序言题为“站得高,尿得远,”将略显严肃的话题娱乐了一下。

的确,要想尿得远,就得站得高,这道理跟“站得高,看得远”一样,都是颠扑不灭的真理。年过或年近五旬的人,对看得远或许已经不太那么在意了,但却似乎更在意是否还能尿得远了。

闲话少说,言归正传。本文主要想介绍冯仑在该书谈到的房地产发展的三个阶段和三个模式:

一、房地产发展的三个阶段

第一阶段,人均GDP8000美元之前,房地产市场主要是以住宅市场的发展为主。欧美、日韩、台湾、新加坡、香港和大陆都莫不如此,主要是城市化和人口聚集带来住房需求激增的问题。

第二阶段,人均GDP8000美元到25000美元,是商业不动产的活跃期。8000-15000美元这个时期是社区商业最火;15000-25000美元时投资转向核心区CBD的商业。

第三阶段,人均GDP达到25000美元以后,进入商业地产金融化阶段。房地产的最大空间是商业不动产与金融配合,逐步形成金融引导、支持高端商用不动产长期持有和在此基础上形成的金融产品交易。

冯仑认为,三个不同阶段,房地产的竞争着力点是不同的,住宅市场为主时强调规模、成本和速度;商业不动产市场则强调服务和运营能力;而金融性不动产的核心则在于金融产品的创造和财务安排的能力。每个阶段企业创造价值的能力和毛利水平也不同,住宅的毛利最低,而商用不动产的回报在欧美长期都在16%以上,金融性不动产的回报率又高于商用不动产。

 

二、房地产发展的三种模式

第一种模式:地主加工头模式。这是最初级的模式,处在往价值链下游延伸的方向。这种模式的开发商大都是从承建商、包工头发展而来,施工能力和成本管理能力很强。

第二种模式:厂长加资本家模式。也是处于往价值链下游延伸的方向,第一种模式再努力和理性一点,就可以提升和演化成这种模式。万科是这种模式最典型的企业,更理性、更负责、更专业,追求产业化、工业化、标准化,像工厂那样来生产住宅产品。

第三种模式:导演加制片模式。这种模式处于往价值链上游发展的方向,这种模式国内还不多。美国有一类收费开发商,能力很强水平很高,自己出很少钱,但项目赚钱很多。就像好的导演一样,制片商要投资就得找他,国内的“九寨天堂”和“印象刘三姐”可以说是这类模式的项目运营的。

冯仑最推崇的自然是第三种模式,他认为自己动手做可能不如手艺人,而手艺人又不如艺术家。他认为,房地产的最高境界是往服务业和金融业发展;房地产的空间价值要比地段还重要。当然,地段也很重要。因此,万通在台北阳明山上开发度假公寓,在三亚做养生住宅,在纽约自由塔上做“中国中心”,就是要打造商用物业最大化的空间价值。

如果想了解更多的内容,最好还是自己买本《理想丰满》来阅读。应该多少会有所收获,但是否能站得高、尿的远了,则要看道行和造化如何。

 

                           20121231

 

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