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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

调控政策只能治标 制度完善才能治本   

2012-10-22 09:38:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   日前温家宝总理在国务院常务会议上提出,要“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”我认为,如果将温总理上述目标中的“调控政策”换成“制度完善”可能会更好一些。因为,目前我国的房价越调越高,不是房地产市场的“调控政策”体系出了问题,而是房地产市场的“制度机制”存在问题。           

  回顾我国的房地产市场发展,就会发现房地产市场的发展甚至包括国民经济的发展都离不开“调控政策”。而在我看来,“调控”应该是不得已的措施和手段,就像病人有病才要吃药一样,只有经济过热、房价过高,或者经济过冷、房价过低才需要调控。而我们现在却长期依赖调控政策来维持经济和房地产的高增长,“调控”有长期化、制度化的倾向,房地产市场、股票市场都被称之为“政策市”。

问题不在于房地产市场的调控政策本身是否科学有效,主要是在于房地产市场的制度机制是否科学有效。如果只注重调控政策体系的研究和改进,不注重制度机制的完善和改进,是难以走出“头疼医头”、“脚疼医脚”,甚至“头疼医脚”、“脚疼医头”的困境的。

本轮的房地产调控可以说是从20038开始的,国务院200318号文被誉为房地产业历史性里程碑,其后几乎每年都有有关房地产调控的政策出台,国十条、国八条、新的旧的调控政策不断出台,但效果却不仅不好,而且房价还越调越涨、越调越高。因为,这些调控政策大多都是“治标不治本”的应对性措施,而不是从根本的住房制度上加以完善和解决。

就好比:一个病人体质不好,光是打针吃药是难以改变其体质的,只有健身强体才能“防患于未然”和起到中医主张的“治未病”的效果。房地产市场的制度建设如果不完善,就如同体制不好的病人一样,总是要“吃药打针”来调控,还总是效果不好。涉及到房地产市场制度建设的内容很多,主要是住房制度本身,以及对房地产开发影响最大的三大体制——土地、金融和税收。

土地制度,包括土地管理和土地供应制度。目前,我国的土地供应制度是从 2004831开始实施的统一招拍挂的制度,基本上是按“价高者得”的原则来招拍挂出让。但由于政府土地储备的能力有限加上地方土地财政的利益驱动,导致客观上的土地供应不足和主观上的土地资源垄断的形成,为房价飙升和暴涨创造了一定的条件。

金融制度,包括信贷和财政制度。截至20129月末,我国广义货币(M2)余额94.37万亿元,同比增长14.8%;但与1990年广义货币供应量M2余额为1.53万亿元相比,高达61.67倍。土地供应少,货币发放多,必然房价飙升和暴涨的现象。而且,从某种意义上讲,人为地、过度地发放货币,无异于从民众的“钱包”里“掏钱”,既有损政府的公信力和形象,也会危害经济和房地产的安全,应当加以完善和强化管理。

税收制度,包括开发、交易和保有环节的税收制度。200310月中共十六届三中全会将开征物业税的内容写进了全会的公报: “实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。然而,过去的9年有关物业税、房产税、不动产税的讨论进行了多次,总算是在一年前在上海、重庆两个城市进行房产税对住宅征收的试点。但无论是在房地产税制改革、调控投资性购房和增加税收方面效果都不大。今年原本要扩大试点范围,现在看来也可能要推迟到明年以后了。

还有分税制度,并不是这种制度不合理,世界许多国家都是采取这一制度的。主要是分税的比例是否合理,据说目前中国的分税制是税收中央与地方按46的比例分配,而事权却是按37的比例来划分。也就是说中央政府过度集权,导致地方政府不得不依靠卖地和房地产开发来获取土地财政的收入,以弥补正常财政收入的不足。

我认为,首先要调整中央和地方分税的比例,从根本上改变地方政府长期依赖土地财政的状况。然后要破除大一统的土地管控制度,不能用计划经济的思维和做法来下达用地指标,而应当用法律手段来保护农地耕地。对城市的用地应当主要在城市规模的扩大范围上加以限制,一旦中央同意地方城市范围的扩大,就应该放权让其在城市范围内合理地规划发展用地,而不是人为地用计划和指标来设限。

目前,最大的问题是政府对城市范围内的集体用地、小产权房没有用好、管好,对城中村、旧城区和旧厂房无法沿用过去低价征地的手法来储备土地。因此,地方政府既无积极性加大住宅用地的供应,同时也存在土地储备越来越少、集中统一供地越来越难的情况。此外,还应当适当地放宽单位集资建房和适当地恢复一些福利分房的制度,实行多元化的供地和住房供应制度。这比单一靠政府解决保障房、开发商建商品房这种二元的住房机制要更加适合中国的国情。

 总之,应当从完善制度入手,通过采取多元化的供地制度和多元化的住房制度等多方面的改革,才可以从根本上解决目前房地产市场面临的困境和矛盾。同时,还可以从根本上改变房地产市场土地和开发双重垄断的格局,从而在制度上形成合理的资源配置机制。

(本文的主要内容已在22日南方日报发表)

 

                            2012年10月20

 

 

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