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韩世同的博客

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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

为何万科前三季售价下降净利却猛增   

2012-10-24 10:46:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     中国证券报报道万科前三季度净利增41.7% 销售均价降8.8%

    万科今日公布三季度报告。1-9月,公司累计实现营业收入461.3亿元,净利润50.8亿元,同比分别增长57.4%41.7%。前三季度,万科销售金额同去年基本持平,但是销售均价下降了8.8%

    此外,由于资金充裕万科的拿地节奏明显加快,且年初拟定的开竣工计划并无调整的必要。

    均价下降8.8%

    今年前三季度万科实现销售面积907.9万平方米,销售金额963.2亿元,而去年1-9月万科实现销售面积841.2万平方米,销售金额970.8亿元。虽然销售金额同去年基本持平,但是销售均价下降了8.8%。从结算来看,1-9月万科累计实现结算面积393.4万平方米,结算收入452.3亿元,同比分别增长66.1%60.9%

    万科董事会秘书谭华杰表示,公司今年的推盘量前低后高,相当部分的推盘集中在第四季度,随着这批新盘的入市,全年销售增长当无悬念。截至9月末,万科合并报表范围内的已售未竣工结算资源达到1540万平方米,合同金额合计约1631亿元。

    谭华杰指出,尽管近期住宅市场的景气状况有所恢复,但当前市场的成交水平仍然明显低于2009年同期,成交量的同比大幅增长很大程度上仍然建立在去年市场过度萎缩、比较基数低的基础上。他表示,不管市场如何变化,万科仍然会坚持一贯的积极销售的策略。

    从推盘结构来看,1-9月万科144平方米以下的住宅销售占比为89%。谭华杰表示,以中小户型普通商品房为主的产品结构符合当前自住需求占主导的市场特征。

    拿地节奏加快

    万科在中报曾预计,下半年各地将加大土地的供应力度,由于行业的投资能力尚未全面恢复,资金实力较强的企业有可能获得更多的机会。这一判断正在获得验证。公开数据显示,第三季度深圳、广州、上海、杭州、北京、天津等16个主要城市的土地供应面积环比第二季度增长约40.8%

    下半年以来,万科的拿地节奏明显加快。第三季度万科新增项目23个,对应权益规划建筑面积约376万平方米,较之上半年14个新增项目有明显增加。

    谭华杰表示,虽然下半年的拿地量多于上半年,但万科并没有因此而放松投资标准,土地成本仍然控制在合理水平。由于目前的资金仍较充裕,未来公司会在审慎的原则下,立足自住需求的产品定位,继续关注可能的项目发展机遇,并积极拓展合作资源。

    季报显示,9月底,万科持有货币资金333.1亿元,由于近期加大了投资力度,公司的货币资金有所回落,不过万科短期借款和一年内到期的长期借款的总和为186.1亿元,公司的净负债率仅为37.7%。谭华杰表示,由于公司目前的财务、资金状况处在较佳水平,年初拟定的开竣工计划并无调整的必要,预计全年的开竣工面积和年初计划相比也不会有太大变动。(记者张昊)

 

点评:我对企业运营的数据比较敏感,看到万科前三季的销售业绩就会一探究竟。比较疑惑的是万科为何可以在销售金额基本持平、销售均价有所下降的情况下,创出净利猛增41.7%的业绩,除非成本大幅下降否则难以解释。

   开始我以为是去年的数算少了,查阅的结果,并没有错:

   万科20111-9月的主要数据

营业收入   293.1亿元  

净利润      35.8亿元

销售面积   841. 2万平方米

销售金额   970.8亿元

万科20121-9月的主要数据:

 营业收入   461.3亿元      同比+57.4%

 净利润      50.8亿元      同比+41.7%

 销售面积   907.9万平方米  同比+7.9%

 销售金额   963.2亿元      同比-0.8%

但如果用前三季来预测和推断万科全年的业绩则好像很不可思议,就是四季度万科的净利几乎要倍增才能实现去年的年度净利水平。

万科2011年度的主要数据:

营业收入    717.8亿元

净利润       96.2亿元

销售面积   1075.3万平方米

销售金额   1215.4亿元

而去年万科前三季净利润仅35.8亿元,但年度净利润却达到96.2亿元,也就是第四季度净利润猛增了268.7%;今年万科的净利润要达到去年的水平,也要在前三季50.8亿元的基础上翻一番才行。估计,净利的突增是应为财务周期与房地产开发周期不一致造成的,但至少应该加以说明和解释。否则,有些让人感到像是变戏法一样。

还有就是,我近年来一直都在关注万科销售金额与营业收入差额太大的问题:几乎每年万科的营业收入都与累计的销售金额有很大的差额:以上面的数据来看20111-9月累计销售金额为970.8亿元,营业收入为293.1亿元,两者相差677.7亿元;20121-9月累计销售额为963.2亿元,营业收入为461.3亿元,两者相差501.9亿元;而2011年累计销售额为1215.4亿元,营业收入为717.8亿元,两者相差497.6亿元。为何总有500600亿的差额?这部分可能是合作方的权益,通过合并报表在万科的业绩中体现,但营业收入则不属于万科,要不就很难解释得通。

 

                                   2012年10月24

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