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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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钱经理多缴8.4万营业税冤不冤?  

2013-01-25 06:56:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——广州二手房无发票要全额计征营业税不合理

韩世同

据广州日报 122日报道,广州市地税局日前用案例解释二手房交易税收规定时明确,购买了5年以上的二手房,如果无法提供购房发票,缴纳营业税时需要全额征收。案例摘要如下:

钱经理20073月在广州市区购买了一套建筑面积为160平方米,套内建筑面积为130平方米的商品房,支付房屋价款150万元。201245日,钱经理将此房卖给陈先生,申报价格为200万元。房管部门46日受理交易申请,经地税机关评估200万元的申报价格明显偏低而无正当理由,核定其计税价格为250万元。

案例中交易的住房建筑面积超过144平方米,且套内建筑面积超过120平方米,不符合普通住房的认定条件,属于非普通住房。按规定个人将购买超过5(5)的非普通住房对外销售的,按照其转让收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

但由于钱经理不能提供购买房屋时取得的税务机关监制的发票,只能按照全额征收营业税,同时以地税机关核定的250万元为其计税价格。应缴纳营业税及附加=计税价格×(5%+0.6%)250万×(5%+0.6%)14万元。

也就是说上述案例是非普通商品房的二手交易,如果无法提供购房发票,卖方钱经理就要多付8.4万的营业税,而原本应该只收(250-150万)×(5%+0.6%)5.6万元。

但我觉得税务部门这一规定似乎有些不合理,因为二手交易中一般并没有要求提供购房发票,而且多次二手交易后,交易价格与原始购房发票的价值可能相差很大,即使能提供原始购房发票也无法抵减前手交易的增值额。

例如,房改房或早期的商品房即使能提供购房发票,其买入价与卖出价之间的差额也很大,几乎相当于按交易金额计税;还有就是多次交易后如何提供购房发票,例如本案中,买家陈先生如果要卖房,还是无法提供购房发票,是否也要按全额来计征营业税?如若是这样岂不是太冤和太不合理?!

因此,我认为比较合理的做法,是对无法提供购房发票的交易,应该也采取评估购房原值的做法来计征营业税,而不应按全额来计征。既然税务部门可以根据市值来评估房产的现值,也同样可以根据二手交易的时间来评估购房时的价值,而不应简单地采取按交易全额来计征营业税的做法来处理,这样既不合理也有乱收税的嫌疑。

假如本案陈先生两年后再将这套房以300万卖出,税务部门应该参考陈先生购房时缴纳契税的凭证作为计税凭证,按300-250万来计征差额;即使是无法提供税单和购房发票,也应对按购房时间来评估该物业的购房价值来计征购房差额的营业税。

像本案的钱经理虽然不能提供购房发票,也应该根据其提供的购房价值150万进行复核或重新评估;如果偏低或者偏高,就按税务部门评估的价值作为原值来计税。按规定钱经理只需缴交5.6万元的营业税,就不应该按14万来计征,如果已经按14万计征了,应该退回钱经理8.4万元。

 

 

                                    2013年1月25

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