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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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核心城市适销产品严重短缺的后果会如何  

2013-01-30 11:49:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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             ——韩世同在房协世联房地产形势分析会的发言

 

黎振伟:好,下面我们来到专家的评点环节,首先请 韩世同博士从专家的角度评点一下2012年展望2013年,我们看看韩老师有什么高见。

韩世同:刚刚听了世联广州市场部的崔总监和吴总监讲的,我非常有感受,广州世联的报告我之前看过,他们又做了一些修改,我稍微有一些补充内容。

单极到多极的提法我非常赞同,如果去年没有稳增长,后面一系列的变化其实是难以出现的。我不认为未来整体经济基础非常好,刚才吴志辉总监是从另外一个角度,他讲的一个新话题,让大家关注一下利率的双轨制。

如果你不能获得比较好的融资渠道的话,你不如在快速销售的策略上做好一点。最近海外融资很厉害,但海外融资有风险,你的资金进不来怎么办,将来要还出不去怎么办?这些都是需要考虑的问题。

我是作为房协的专家参加此次讨论,世联得研究越做越好,对市场的贡献越来越大。因为他们做的时候可以做出时段来,对我们的研究也更有意义。所以,刚才讲的是否会实现我们可以看看,我们应该通过规律性的东西来分析和把握市场态势。

但是可能也不一定是绝对的,我们要在这些找不到规律的情况下力求找一些规律出来。我觉得世联在这方面作出很多贡献,我在过去一年当中我也学到很多新的概念,对于我们跳出地产看地产是有很大帮助的,不要老是看着自己的一亩三分地。下面我想谈一下周期性问题,我们现在到底处于什么周期阶段?

我们大家其实都非常认同房地产的变化跟经济的周期吻合度非常高,但是现在到底是怎样,经济是回升还是触底?现在房地产市场跟经济有很大的差异,制造业是在很冷很冷的阶段,房地产市场一、二线城市已经非常热,目前都有一个过热的态势。新旧政权交接阶段是比较难出政策的,恐怕要等到两会以后,新班子出来以后,可能还得研究研究。未来还不太明确,可能真的要到下半年三、四季度才有结果。

我认为,我们实体的第二产业还是在低谷,股市在中间,房产在高位,如果触底反弹会是什么情况?刚才说南沙新区光是价格上涨很快,但我们是要价还是要量?我们2013年会面临核心城市适销产品严重短缺,适合改善性需求的产品没有了。在价格上扬的同时,成交量下降,成交量没有,对经济、对开发商、对政府、对银行、对消费者都会不好,我们应该避免这个状况。

大户型跑量肯定不行,要靠小户型。从长期、短期,宏观、微观看情况又不一样,长周期是10年的,中期56年,2008年是不是一个中期,到20112012年是否又有一些变化,我们要考虑。

    今年为什么有那么大的分歧,有人说价格暴涨,有人说暴跌,观点不同。因为未来不定的因素太多,我甚至认为光是反贪都可以把楼市搞跨,我们还是要把它搞好,因为把价格搞那么高之后突然把价格降下来是不好的,上去容易,下来难。

    未来变数太大、太多,我还是非常赞同吴总监的观点,房企还是要以不变应万变,资金能够快速周转的话,还是能够应对未来市场快速的发展。

                           

                               2013年1月22下午

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