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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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发改委住建部能否建立房地产长效机制  

2013-01-07 09:36:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国经营报今日报道“发改委住建部会商房地产调控长效机制”,摘要如下:

目前,住建部已经将“配合有关部门,加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”作为该部门2013年将要开展的重点工作之一。实际上,住建部配合发改委进行此项工作已经半年有余,在此期间,双方以及相关部委进行了多次会商。而在此半年间,北京、上海、广州、深圳的房地产市场和土地市场已经出现成交回暖、房价微涨的趋势。在此背景下,房地产调控长效机制的有关工作提速,并不意外。  

  所谓“房地产调控长效机制”,是针对现行的以限购、限贷为核心的“行政干预”式楼市调控手段而言。目前由发改委、住建部以及其他相关部门参与联合研究制定的“房地产调控长效机制”包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面。

   姜伟新部长在部署这项工作时,特别强调了两点,一是要积极配合有关部门;二是要重视金融、财税的市场化手段,确保房地产市场和行业长期、稳定、健康的发展。实际上,“建立房地产调控的长效机制”最早由国家发改委提出,涉及建立“增加中低价位、中小套型普通商品房供给”的相关配套制度、住房保障制度与普通商品住房制度的衔接等方面的制度建设。由于涉及基本住房制度和房地产市场监管思路,住建部随后加入。  

这项工作由发改委、住建部协调会商已经半年有余。在住建部加入相关工作后,金融、信贷、财税等方面的内容,被加入“房地产调控长效机制”当中。作为一项长效机制,其所涉及的相关政策与现行的房地产调控的手段多有不同。主要进行制度建设,尤其是以金融、财税、信贷手段为主,通过市场规律的传导,达到调整市场结构的目的。

目前,住建部方面提出要继续扩大房地产税征收试点的范围,通过增加房屋持有环节的成本,间接达到住房市场“去投资化”的效果。同时,设定基本住房免征税面积,根据地方居住情况,由所在地人民政府划定免征面积,保护支持自住型购房需求。此外,对于首次置业人群执行优惠利率和首付政策也有望通过该项机制完成“制度化”。

在该项工作推进的过程中,国家发改委主任张平、住建部部长姜伟新多次在不同场合强调,“长效机制制度建设的前提,是坚持房地产调控不动摇”,而现行房地产调控政策的核心,即是以“限购”、“限贷”为核心的行政干预。

 

点评:一个多月前,我写了一篇文章,题为“十八大后,房地产会否进行全面深化改革”:

我认为,未来政府必然要对房地产以及与房地产相关的土地、金融、税收政策以及住房制度本身进行系统全面的改革和调整。但时机可能会在半年或一年后,新的领导班子全面安排部署好了以后,且经济形势比较稳定的情况下展开。

我注意到,十八大提出要全面深化改革开放,这其中也必然要包括有关房地产制度的全面深化改革。尽管,在过去经济高速增长阶段房地产的发展对经济发展作出重大贡献,但同时也在许多方面显现出制度上的缺陷和问题。例如:房价地价不断飙升与土地供应不足、货币发行过多造成成“地少钱多”有关,也与地方政府过度依赖土地财政等等因素有关。

其实,“地少钱多”的根本原因还是在于土地、金融和税收政策和制度。一方面是对土地和房地产开发实行过度的垄断和行政干预,造成供地和开发不足;而另一方面货币发行却愈演愈烈,截至20129月末,我国广义货币M2余额94.37万亿元,比19901.53万亿高出61.67倍,导致出现“地少钱多”、地价房价轮番飙升的现象。

要全面深化房地产的改革,首先要调整中央和地方分税的比例,从根本上改变地方政府长期依赖土地财政的状况。然后要从房地产息息相关的土地政策、金融政策、税收政策以及住房制度这几个方面,进行全面的深化改革。土地政策要消除垄断,增加住房的开发和供应;金融政策要严控货币的超发和落实差别性房贷政策;税收要结合房地产税制的改革来推行房产税的实施。

此外,在住房制度改革方面我认为还应当适当地进行调整。可以考虑适当增加公务员住房制度,实行多元化的住房供应制度,这比单一靠政府解决保障房、开发商建商品房这种二元的住房机制要更加适合中国的国情。

房地产只有进行全面的深化改革,才能从根本上解决目前“地少钱多”的困境和矛盾,才能从根本上改变房地产市场土地和开发双重垄断的格局,从而在制度上形成合理的资源配置机制,使得中国经济和房地产朝健康的方向发展。

   看来,我当时的判断还是有一定根据和准确的。但所谓“房地产调控长效机制”,主要还是针对现行的以限购、限贷为核心的“行政干预”式楼市调控手段而言。目前,由发改委、住建部以及其他相关部门参与联合研究制定的“房地产调控长效机制”,包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面。

但我认为,这样的长效机制如果没有配合从国家层面进行的全面深化改革是不可能形成的。而且,仅仅由几个部委在房地产系统或与房地产相关的方面进行调整,恐怕很难打破现有的利益格局。例如:央行、国土部和国家税务总局不参与改革和调整,光是发改委和住建部在金融、信贷、土地和税收等方面根本就没权过问,除非从国家层面来协调和部署,否则难以形成有助于房地产长期发展的长效机制。这应该是一个系统工程,牵一发动全身,不从分税制、土地财政和金融、财税等根本制度的改革入手是不可能收效的。

 

                                 201316

 

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