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韩世同的博客

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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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韩世同:海南地产商亟需向旅游经营转型  

2013-01-08 07:47:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2013-01-07 18:29   来源:中国广播网

    

  【导读】媒体报道海南楼市泡沫破灭,潜在新房供应量可能需要十年才能消化。

  中广网北京 17消息 据经济之声《央广财经评论》报道,在国内多个城市出现房价回调的岁末年初,海南楼市却出现价格血拼。从三亚到海口,尤其是澄迈、陵水、文昌等市县,开发商用低价冲击市场的新开盘项目层出不穷,有的在售老楼盘甚至不惜以6.4折的跳水价格来吸引客户。

  每到寒风刺骨的冬季来临,拥有温润空气和阳光沙滩的海南就会迎来大批度假游客,这也是海南开发商苦守一年的精神支撑。

  不过,《第一财经日报》今天报道,元旦假期,一些到三亚度假的游客发现,曾经风靡一时的三亚湾路、吉祥路、解放路沿线的售楼点明显减少,本该人气火爆的售楼处显得有些冷清萧条。一个在售项目位于三亚湾售楼处的工作人员说,今年元旦看房的人数虽然有所回升,但和2010年前后无法同日而语。

  在海口,被认为是西海岸第一大盘的项目成交均价不到9000/平方米,远远低于西海岸15000-20000/平方米的主流价格,直接让同片区其他项目陷入销售困境。销售人员说,这个价格已经逼近成本价,但低价策略销售非常明显,创造了两小时销售260套的火爆业绩。

  在海南二线城市,价格战层出不穷。澄迈老城一个项目的代理商说,五花八门的常规营销手段已经失灵,价格战成为目前撬动海南楼市最有力的手段。

  国内一家大型上市房企海南公司经理分析,在三亚的一个项目基本按成本价销售,但与往年相比仍然销售缓慢,如果继续下调价格则会陷入亏损。种种迹象表明,曾经火热的海南楼市,眼下已经风光不再。

  开发商争相套现离场,也许出于理智,也许更出于无奈。有人说,在海南楼市上演价格血拼的背后,是海南楼市居高不下的库存,以及可能需要十年才能消化的可怕供应量。经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同就此事发表他的观点。

  有一个统计数据说得很详细,截止到201211月,三亚楼市的存量房需要2年才能消化,海口楼市库存消化周期需要50个月,最严重的陵水需要101个月,也就是将近十年时间才能把存量房消化掉。因此,有人说,2010年国际旅游岛利好急剧催生的海南房地产泡沫,在两年之后渐渐破灭。

  韩世同:按照目前市场的状况,其实跟上个世纪那一轮海南经历的泡沫相比较的话,目前这个状况可能还没有上次那么沉闷,情况还是稍好一点。但是前一阶段也过热、过疯,过于疯狂的那个时候房价涨到45万,56万,土地价格从十几万甚至涨到几百万、上千万的都有。经过前一轮调控,目前我觉得它的市场承受能力稍微好一些。

  有人说,四处扩张的楼盘项目不断挤占海南岛的优质旅游资源,对国际旅游岛的可持续发展产生了负面影响。看来我们也要反思,为什么国际旅游岛要依靠发展房地产行业来拉动经济发展?还是说,这本身就是开发商借政策利好进行的一种投机行为,并没有结合国际旅游岛的定位?

  韩世同:本来国际旅游岛对于促进海南整体的发展,这个时机、这个战略部署是非常英明和正确的,但是确实被开发商利用来推高房价,政府又借机把地价抬的很高,反而造成了不利影响。实际上把地价、房价抬起来之后,反而真正的搞旅游经营的经营者进不来了,因为成本太高了,投资成本太大,经营风险很高。进去的都是一些住宅类的地产商而不是真正的国际旅游商,地产开发商也没有旅游休闲渡假、旅游这方面的开发经验,他们只有大楼盘开发经验,都把它开发成大楼盘了。你说谁为了休闲渡假,一定要在那儿买一套房子,而且这个房价还比本地的市场还要贵很多,不划算。

有观点说,海南房地产行业已经到了非转型不可的时候了,海南的房地产应该向旅游业转型,这是一个比较可行的办法吗?韩世同对此表示认同。

  韩世同:对,我觉得现在它不得不往这方面转,要不然这么好的资源被浪费了。建了这么多的屋宇不能够发挥它的作用,反而造成空置闲置。现在可能这个现实会倒逼房企不得不跟旅游经营商组合,把一般的社区项目变成旅游渡假项目,这样才比较可行一些。

  有人觉得海南楼市这个价格战未来不太可能摆脱,这是不是意味着以价换量也是开发商一种选择或者必然的选择?

  韩世同:现在海南这个状况跟当年海南一拥而上一下成立2万多个房企情况可能不一样,现很多房企都是过江龙,都是从大陆这边过来的全国性的品牌开发商在那里主导市场,我觉得他们其实是有实力把销售型的项目转化成经营型的项目,变成旅游渡假项目。

  我不认为价格战无法避免,我只是觉得本地中小企业可能撑不住,因为它没有资金。大房企应该作为表率,应该跟旅游运营商进行组合,把这些项目当成经营性的物业来经营就行了。

  从全国来看,其他地方有没有可能也存在类似的情况?

  韩世同:现在比较类似的有温州和鄂尔多斯,房价原来过于高涨的地区,都会出现局部的类似崩盘、类似泡沫破碎的状况。但是我觉得局部的二三线城市,三四线城市它可能波及影响不到全国,但要是一线城市出问题的话,它就会影响比较大。这个局部目前暂时不会影响全局性的变化,但可能会加剧局部楼市恶化的状况。

 

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