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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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万科大打“错位”拿地战  

2013-11-06 20:03:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  前三季度万科拿地面积已超去年全年,在诸多品牌房企回流一线城市抢地王时反向运作重点布局二三线城市

 日期:[ 2013年10月11]  版次:[SC16]  版名:[新闻]  稿源:[南方都市报]   

 

     南都讯 见习记者杨金霞 “现在大房企面对面的竞争越来越多,我们也倍感压力。在万科半年业绩发布会上,万科总裁郁亮表达了老大地位受威胁的担忧。不过,根据万科最新发布的9月数据来看,在保利、中海、绿地、恒大等房企纷纷回流加大一二线城市投资的同时,万科在进行一场错位竞争,扩大土地储备的同时,依然固守二三线城市。

    前三季新增地块仅两成在一线城市

    去年至今,土地市场凶猛,特别是一线城市地王频出。一二线城市与三四线城市之间的分化日益明显。有开发商发现,投入巨资在三四线城市开发楼盘,却面临没人买的窘境。以星河湾为例,该房企曾在穗、京、沪所向披靡,但进入鄂尔多斯后遭受重创。广东保利地产开发有限公司董事长余英年中时就在微博上表示,一线城市是房企必争之地,今年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。

    而南都记者统计发现,在今年前三季度万科拿的75块土地当中,一线城市的才占17块,其中北京10块、上海4块、广州1块、深圳2块。此外都在二三四线城市,其中不乏佛山、泉州、徐州、唐山、抚顺、烟台、嘉兴、漳州等。

    对此,有业内人士指出,随着大开发商回归一线城市成风,大大抬高了一线城市的地价。北京、上海、广州等城市地王频出,又进一步推高了这些城市的房价。这些城市的房地产市场有非理性发展的势头。而万科今年的拿地举动可解读为反向运作依然固守二三线城市,不仅可以拿到很多好的地块,降低成本,同时也避开火力集中在竞争激烈的一线城市主战场。资深房地产专家韩世同指出。

    对于二三四线城市的风险,万科并不是没有认识。郁亮在6月西安的媒体交流会上就表示,二三线城市开发商城镇化变成房地产化,当然应该防范风险。而万科进入一个城市主要看基础设施和就业情况,因此避开了鬼城和空城。万科属于艺高胆大韩世同认为,万科凭借自己的品牌口碑、经营成熟度、快周转模式等,能够避免不好卖的风险,可能对于别的开发商,运作风险太大,但万科却可以做得到。

    值得一提的是,近年万科尽管在一二线城市表现平平,却仍然能稳坐行业第一把交椅,与万科在全国均衡的布局有着莫大的关系。

    上月拿地花费超过了销售额

    日前,万科发布9月销售数据显示,今年1-9月,万科累计实现销售面积1098.7万平方米,销售金额1285 .0亿元。仅9月份,万科新增加项目1 1个,合计花费163.34亿元,为年内首次出现单月拿地金额超过销售额(9月销售额155.7亿元)的情况。此外,据万科公开数据统计,今年前三季度,万科共拿地75块,总计占地面积679.91万平方米,总建筑面积1539.47万平方米,超过去年全年拿地面积的624万平方米,拿地热情大大超过去年同期。

    实际上,万科高频率地拿地,背负了不小的压力。一直坚称不囤地、不捂盘、不拿地王的万科,每每在市场上有大规模的拿地,都会被社会强力聚焦解读。为此,万科集团董事局主席王石还特地解读了不拿地王逻辑,回应市场误解,强调:万科不拿地王的原则,针对的是单价地王

    对此,有业内人士则分析指出,在拿地上,万科已经有过不少的经验教训。在过往中,万科通过拍卖拿地并不多,同时尝试过联合经营,选择和有地的企业联合开发,但难免受制于人。万科过于保守的拿地策略,也错失了一线城市性价比黄金机会。发展至今,伴随着一线城市土地资源的日益稀缺,土地资源储备也日益成为房企生命力的象征,因此,面对日益激烈的竞争环境,万科当然有动力扩大土地储备,保持市场占有率。

韩世同批注:目前全国房地产市场两极分化,一二线城市热,尤其是一线城市极热;三四线城市冷,特别是温州、鄂尔多斯等城市极冷。但一二线城市数量很少,三四线城市数量很多。也就是说在整个全国房地产市场来看,目前极热和极冷的城市所占比例都很少,但不冷不热地城市却很多。在这些不冷不热地城市拿地,成本会相对较低。万科总经理郁亮曾表示:万科是上市公司,股东们对年度业绩要求高,很难按反周期的模式来运作,即“熊市拿地、牛市卖楼”。但避开锋头,采“反向运作”,与其他开发商的拿地取向形成“错位”,确实是一步好棋,确实是听高明的。

 

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