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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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至今尚未有能准确预测房价的方法  

2013-02-17 17:02:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   昨日下午写了一篇博客,题为《准确预测市场是不可能的事情》,晚上广州李义峰在微博调侃道:“千万别预测,如果有人要你预测,那是给你下套呢,别上当![-抓狂]。”

若是一般人评论甚至骂我,我通常并不在意,也不在乎。但李义峰的评论我倒是挺在意也挺在乎的,如果不是重名的话,这位李义峰应该是我认识多年的广州日报专版新闻中心副主任李义峰。

我们也算是“不打不相识”的老朋友了,多年前曾在媒体上交过手、过过招。我其实挺尊重和敬佩 李义峰先生,我觉得他也对我也有几分尊重和敬意。尽管他的微博是一句不经意的调侃,但我觉得还是有解释和说明一下的必要。

如果加上“准确”两个字,我觉得就可以很坦然地接受李先生的调侃了;但去掉了“准确”两字,则显得韩世同很矫情和做作——天天都在预测楼市,却声称不能准确预测。

其实,我想说的是不要试图“准确”地预测市场,如果能模糊地、大概地、约摸地判断出市场变化的趋向,就已经很不错了。因为,我在房地产市场摸爬滚打了十多年,再牛的专家学者也都见过,即使是准确地预测了房价和楼市走向的,你问他用的是什么方法,可否保证每次都能准确预测,他一定会落荒而逃。

因为,至今为止我还没有见过一种可以重复验证、百试不爽地准确预测楼市和房价的方法。定性的也好、定量的也好,线性方程也好、数学模型也好,正态分布甚至P检验和T值这些高等级的量化分析的统计方法都用上也无济于事。就连去年获得五星级实战派称誉的杨红旭也不敢保证今年也可以预测得准。

其实,不要说预测,就连已经发生的房价数据也未必可以解释得很清楚。例如:2008-2009年国家统计局公布房价同比上涨1.5%,很多人认为是小数点点错了;但这一年广州的房价涨幅几乎为0,因为这两年房价都在9300多元/平方米,但2008年是从11000元降到8000元,而2009年则是从8000元涨到11000元,均价却几乎一样。这样的情况,到底应该如何解读和说明呢?从年度看的确很平稳,而从月度看则像过山车。

今天看到李义峰在广州日报上的文章《靠制度创新缓解楼价上涨压力》,我认为写得很好,奇怪的是广州日报却不发电子版。但如果政府会按李先生建议的那样做的话,就更增加了准确预测的难度。例如:广义货币发行97.42万亿,与1990年的1.53万亿相比,增加了63.67倍,房价是否也要涨这么多倍呢?还有就是反贪的确可以降房价,土地制度改革也会影响房价,但谁能准确预测到这些变化,以及这些变化对房价带来的正面或负面的影响呢?

总之,我是不能的。就像我去年就不认为在有了2008年的经验和教训之后,中央政府还会不顾一切地采取类似救市的措施,但我的确看错了、“掉眼镜”了。要是没有“稳增长”,去年房地产是不可能翻盘的。我认为,适当的救市是必要的,但过度的救市,只是延缓灾难而已。

 

 

                                   2013年2月17

 

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