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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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金融城起步区的地价不宜过高  

2013-02-09 06:05:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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备受瞩目的广州国际金融城首批土地,今天下午正式出让。起步区A001地块吸引了至少六家开发商报价,78号竞买人的报价接近28亿元;A003A005A007地块,也分别有三家开发商报价。

即使现场不再举牌,以拍前报价成交的话金融城首次卖地的总收入也将达到至少117亿元。而拍卖的结果也并不出人意料,首次卖地收入129.9亿元。其中A001地块总价39.9亿,楼面价17761.75/平方米; A003地块+A005地块总价64亿,楼面价12250.56/平方米;A007地块总价26亿,楼面价12412.52/平方米。

我对金融城首次卖地的结果虽不感到意外,但却有许多不明白的地方:

一是不明白为何起拍价定得如此之高,都在楼面地价12000/平方米以上。可能大家会认为珠江新城楼面地价已经超过3万元/平方米,金融城定价1.2/平方米有何不可?

但是,一个新开发区域的起步区其地价是不宜定价过高的,如果定价过高是不利于今后发展的。其实,就是珠江新城也只有一幅商业用地是楼面地价超过2万元/平方米的;20117月美林创下的地王楼面地价不到1.8万元/平方米;猎德村商业地块当年才为到楼面地价8千多元/平方米;而东塔、西塔的楼面地价都是2800多元/平方米;整个珠江新城绝大多数地块的楼面地价都在3000-4000/平方米。即使如此,6点几平方公里的珠江新城已经开发了20年也还未完全建好。

二是不明白为何会有这么多大开发商捧场?而且大多数都是去“打酱油”的?象万科、保利、佳兆业、新鸿基、越秀、绿地和华润都有到场竞拍和观战,阵容空前鼎盛。但这些大开发商都只是举了一次牌而已,反倒是一些新面孔比较执着,不惧价高,硬拼到底。

我觉得这些大开发商的确没有必要硬拼,因为保利在琶洲村的改造项目还有很大开发空间,地价成本也才数千元;新鸿基在林和村改造项目也有大量开发空间;富力这次就没有到场,因为他们在珠江新城和杨箕村还有大量开发空间。

三是不明白广州为何总是对打造金融城情有独钟?按理说,广州是千年商都,会展业也是全国首屈一指的;但在金融方面仅仅可以与深圳并列为华南金融中心之一,而与香港和上海的国际金融地位则无法攀比。当年,珠江新城就是想打造金融中心的,并以此作为中央商务区的核心产业,但最终还是难以如愿。我不明白为什么在核心区的珠江新城都无法实现的定位,移到更偏远的区域反倒可能达成?

我认为,金融城的起步区地价不宜抬得过高,目前这样的地价一定会影响预期引入项目进入的。政府要给该区域的开发商留有一定的发展空间,而开发商也要给运营商留有一定的发展空间,运营商又要给消费者留有一定的发展空间,这样才能构成一个可良性循环和可持续发展的态势。像现在这样高的地价,有实力有能力的开发商和运营商就大多都会被阻隔在外,而只有胆大的外行才敢冒险进入,而一旦市场和政策有变,这些地块和项目就很难如期开发和运营。

 

(本文主要内容已在 28羊晚刊登)

 

         201327    

 

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