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韩世同的博客

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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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京沪的“靴子”已落 意外和惊喜不多  

2013-03-31 15:54:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     广州日报今日报道:距离3月31日的最后期限还有一天之际,北京与上海于昨日公布了新“国五条”楼市调控的地方实施细则。

  引人关注的是,北京规定本地单身人士限购1套住房,对已拥有1套及以上住房的,暂停在北京向其出售住房;而上海则要求严格执行第二套住房信贷政策,重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查,严禁发放第三套及以上购房贷款。此外,两地都在细则中强调,能核实房屋原值的,严格按照个人转让住房所得的20%计征个人所得税。两地新政细则的要点:

  北京:

  2013年房价控制目标

  全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。

  限购措施

  自3月31日起,北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在北京向其出售住房。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭,不予办理产权登记手续,家庭承担相应的法律责任,并且5年内不得在北京购买住房。

  限贷措施

  继续严格实施差别化住房信贷政策,继续暂停第三套及以上住房贷款发放;根据北京市房价控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。  

  税收规定

  3月31日起,对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,能核实房屋原值的,应依法严格按个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

  上海

  2013年房价控制目标

  根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平,2013年度本市新建商品住房价格控制目标为:按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

  限购措施

  进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。相关部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享,完善住房限购措施的操作流程。

  限贷措施

  严格执行第二套住房信贷政策,重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款;严禁发放第三套及以上购房贷款。

  根据市场变化,适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

  税收规定

  对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,能核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征。

  继续稳步实施个人住房房产税改革试点,引导住房合理消费。

 

 

点评:昨晚央广经济之声记者接连两次采访我,让我谈谈京沪两地新政细则的同异。其实,虽然两地细则条款不同,但实质性的内容则大同小异,都没有比国五条更令人意外和惊喜之处。上海的条款显得更加拘谨和含糊,基本上敏感问题都是照搬国五条的内容,次要问题却长篇大论;北京的条款我觉得比较大气和得体,洋洋洒洒,分7个章节19项条款,差不多有3700多字,比上海的2700多字多了1000字。我列了一个表,具体比较两地的细则有以下差异:

 

                      北京                 上海

            

    房价目标       总体上保持稳定        保持基本稳定

 

    20%个税     20%与核定及免税并存     能征按20%

 

    二套房贷     仅执行首付但不明确    适时调整两者不明确

 

三套房贷       暂停三套房贷          禁止三套房贷

 

单身限购       单身禁止购二套房       早已执行

   

    限价房       自住、改善—限价房       未提及

  

 

如果具体分析如下:

 

房价目标  我认为:两地的房价控制目标都比较严,因为保持稳定就等于是零涨幅,这要比按GDP或人均收入涨幅来确定要严格很多。而广州表示房价涨幅不超过10%,压力依然很大,要是也按此要求,就更加“亚历山大”了。

 

20%个税 北京比上海要清晰一些,至少表明不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。而上海却不敢表态。不过,北京的免税条款应限定在首次换房的家庭,单身或离婚人士不能免税,这要可能会减少因避税而假离婚的现象。

 

二套房贷 北京和上海都比较含糊,但都有所表态,只是北京表示会进一步提高第二套住房贷款的首付款比例,没提利率是否提高,也没有具体时间和调整比例;上海则是根据市场变化适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率,虽有提到利率,但同样也没有具体时间和调整比例。两地都将责任都推给银行了,因为地方政府也的确无权调动和指挥银行。其实,对税收也是一样无权。

 

三套房贷  这个条款其实是毫无意义的,因为北京和上海是严格限制购买第三套房的。即使不暂停和禁止三套房贷,但由于不许购买第三套房,所以也不会有三套房贷的存在。因此,“暂停”和“严禁”三套房贷的做法,都好像是“脱了裤子放屁”一样多余,或者是有些弄巧成拙似地矫情和故弄玄虚似地貌似严厉而已。  

 

单身限购  北京市规定:户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在北京向其出售住房。我原本以为这是很严厉的做法,但看到网上杨红旭称上海早就是这么做了,比北京还要狠。相形之下,广州却还未实施这一政策,难怪假离婚的现象要比较严重。

 

限价房  北京新政细则的第二条:进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理;第八条:通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。这两项条款都表明北京市政府将通过限价房来解决买不起商品房又不够资格住保障房的夹心层住房困难问题,广州深圳据说也在做此研究和探讨,上海似乎还未有动作。我觉得是此举很有必要的,因为目前的高房价已经造成这样一种状况:即使是政府官员、公务人员如果不贪腐或侵占保障房,也将沦为夹心层和面对购房难的困境。

 

 

 

                                     2013年3月31日

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