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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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也谈南沙新区的改革与发展  

2013-05-12 08:14:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    日前,在羊晚读到彭澎的文章《希望南沙拿出全面改革方案》,文章指出: 最近广东开始全面总结《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》“四年大发展”,并全面动员“九年大跨越”。总体来看,“四年大发展”很多目标完成得较为理想,也有一些不尽如人意。

    值得关注的是,胡春华书记在“九年大跨越”的启动上提出“要强化重大项目、重大平台建设”,并明确要求“加快推进广州南沙、深圳前海、珠海横琴等重大平台建设,明确平台定位,形成推进机制,选派得力干部,采取切实措施,使这些重大平台尽快出效果、增效益,成为推动珠三角新一轮加快发展的强大引擎”。但也可以客观地说,三大平台中,南沙的启动最为吃力也最慢。

问题是南沙作为广州市“一号工程”似乎仍在等什么!其实,改革开放三十多年后,国家新近批准的各种新区已经没有当年批准浦东新区、滨海新区以及更早的特区那种特别的优惠政策了。至今我们没有等来南沙在税收等方面的太多优惠政策,现在看来这种等待是不合时宜的。这就有一个南沙新区拿什么来吸引投资、吸引企业、吸引人才的问题了。

不客气地说,目前,南沙更多让人关注的是房地产炒作,以至于有业界人士提议南沙取消限购,以吸引资金和人才。暂且不说房地产先行对不对,但如果一味把地价炒高,没有实业进入,南沙新区难以谈成功,这也不是珠三角大跨越的重大平台应该做的。

南沙除了区位条件和已经拥有的港口、道路等基础设施之外,可能还应该在体制、营商环境、生产要素的整合等方面大力创新才行。珠三角“九年大跨越”动员会上,要求珠三角“率先建成全国创新性区域”,显然,向改革要红利,争做“三个定位、两个率先”的排头兵,是南沙近期的着力点。为此,根据动员会“明确平台定位,形成推进机制,选派得力干部,采取切实措施”的要求,希望南沙拿出全面的体制机制改革方案来,明确近年主推的定位发展方向,有关方面要选派一些像当年蛇口开发时的袁庚式的干部,让改革的春风吹醒南沙,吹遍珠三角!

 

点评我十分认同 彭澎博士的看法。说实在的,我对目前由广州市发展南沙新区不报任何乐观的看法和想法。因为,如果广州市有能耐,20年前就应该按霍英东先生的设想,将南沙发展成珠三角核心的新型商贸新城。但广州不仅没有做到,还差点将这片宝地变成一个重化工业区。

我一直认为霍先生当年的想法很好,但做法很糟,因为单凭霍家的实力根本无力将整个南沙发展起来。就连自家掌控的22平方公里在过去20多年也只是建了1个小公园、1个客运码头、1个五星级酒店、两栋公寓和写字楼以及1个游艇会和游艇码头,现在才开始开发一些住宅项目。

但我怀疑,单凭霍家后人的实力和能力,能否在未来20年完成霍老先生和霍家在过去20年所未能完成的宿愿和夙愿?!所以,我一直建议霍家要将这些土地拿出来与其他有实力的机构合作来发展符合新区前景规划的项目,而不要总想着“肥水不流他人田”;要有合作开发的意识和精神,有钱大家揾才行,独食是不肥的。如果这22平方公里是由香港几大家族和几大财团合作开发,现在可能早就发展起来了。

我是当初最先提出省政府搬到南沙的人之一,因为我认为南沙的发展要有动力和引擎,才能吸引国内外的投资和项目进入该区域,最好的例子和示范就是湖南省政府为实现长株潭三地融城的目标而南迁;广东顺德和增城也有市政府行政中心搬迁来带动新区发展的成功范例。

但大家都不太认同这件事,道理很简单:现在这样的南沙肯定谁都不愿意呆在那里,因为城市化的程度十分低下。要是现在南沙新区已经发展成象香港一样繁华和兴旺,看省府愿不愿迁过去。其实,不要说省府官员不愿到南沙,现在南沙新区的官员也没有愿在那里居住和生活,都是朝九晚五地广州-南沙来回跑。试问:这样一批没有什么作为和能耐的官员能将南沙建设成象香港一样繁华和兴旺的城市新区吗?

所以,我很赞同彭澎博士提出的建议:“要选派一些像当年蛇口开发时的袁庚式的干部,让改革的春风吹醒南沙,吹遍珠三角!”最近,看到广州决定派一名副市长来管南沙,好像比较重视南沙新区的发展了。其实这样的安排应该不是提升反而是降低了南沙新区的地位和格局。

因为,据我所知国家级新区的领导都是副省(部)级的,只有派这样级别的人来当新区的领导才能提升新区的地位和格局。也就是说,南沙新区应该是与广州市平起平坐的,因此只能由省来管理和领导,而由广州市来管理和领导就明显降低了其地位和格局,除非将广州市提升为直辖市享受部一级的待遇。所以,省里来接受南沙新区,我认为恐怕是迟早的事情,除非广州市升级。

有人认为,南沙新区如果脱离广州市,就得不到市里的支持了,我认为这也是没有道理的。南沙新区不仅是广州的新区,也是广东的新区,更是国家的新区;广州作为广东的一个省会城市,怎么可能不听从省政府的领导和管辖,除非给予其直辖市的权利和地位,否则就得听从省政府的领导和管辖,这是天经地义的事情。

现在,南沙新区主要是由广州来管理和领导南沙新区的发展和建设,我认为这样的格局是没有达到国家级新区的档次、级别和标准的,因此还只是一个市级或省级的新区而已。这样的新区有必要国家来批准建设吗?省里就可以批了,例如茂名的滨海新区就是省政府批准设立的。

还有就是南沙新区的规划发展到目前为止,基本上是一厢情愿的模式。既然是粤港澳合作的示范区,这三地的首脑有没有在一起研究探讨过未来南沙新区应该怎样发展的问题呢?这三地的人大代表、政协委员和议员们有没有在一起讨论和头脑风暴碰撞过如果发展南沙新区的愿景呢?好像都还没有过,难怪有香港的有识之士认为南沙新区的示范区还只是一厢情愿的东西。

不久前,香港艺员曾志伟在开两会期间提出要在南沙新区发展东方百老汇还是东方好莱坞,这只是近似玩笑的提议而已,却得到广州市委书记万庆良的大为赞赏。这件事让我觉得十分搞笑和滑稽:香港这么多行政议员的议政能力难道都比不上一个以搞笑见长的艺员?!或者说,香港一个艺员都能提出这么有创意和想象力的建议,难道那些专门靠头脑和口才揾食的议员们提不出好的建议吗?

我认为,南沙新区既然是粤港澳合作示范区,而非实验或试验区,就应该拿出或找出这三地可以在南沙新区共同打造的最先进、最高端或最有代表性的项目,从而让南沙新区的规划可以落实和下地,而不是纸上谈兵和空中楼阁;让美好的蓝图可以转变为可以落实的项目,然后再进一步将其变为现实。

现在,就像彭澎博士所说,只看到南沙新区的政府和开发商在大力推动和炒作房地产,不断推高地价和房价,其实这是很危险的事情。因为,过高的地价和房价是会限制和阻碍新型区域经济和实业发展的,早年的惠州淡水、广州保税区,早年和近年的海南,以及正在开发的亚运城都有深刻的教训值得记取。如果南沙新区将地价房价推得过高,就不会有真正的实业投资商和运营商愿意进入这个区域了,因为政府和房地产开发商已经透支了其未来的发展和增值空间。

既然说开了,还有一点也想说一下:我作为一名市场专家,对南沙的过去现在和未来都十分的关注,也曾多次发表对南沙和南沙新区发展的见解和看法。可惜和可悲的是,无论南沙区还是广州市,无论广东省还是国家发改委或社科院,从未邀请过我参加任何一次有关南沙新区发展规划的研讨,也从未听取过我的意见和看法。我觉得,这不是我的过错和损失,而是他们的过错和损失。“成事在天,谋事在人”,反正我已经是尽心尽力了。

但愿南沙新区能生出和结出粤港澳优化组合而形成的“优生胎儿”和丰硕果实,而不是由于失误和延误而导致发育不良或先天不足而形成的“怪胎”和“畸形产物”。

 

(这样的文章,估计也只能在我自己的博客发表,我怀疑省市领导未必能看得到,希望有好事者能代劳递送给他们看看,最好省市领导都能看到)

 

                                2013年5月12

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