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韩世同的博客

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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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楼市崩盘会否引发地方债务危机  

2013-05-27 18:33:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期地方投资热潮再度掀起,市场上有关中国地方债务风险加剧的声音越来越强烈。对此,中央政府近日明确提出,要完善地方政府债务风险控制措施。有专家指出,目前中国地方债务总规模仍在安全区内,但各地偿债能力不一,需防范某些局部地区和具体项目出现债务风险。

财经评论员叶檀不久前也表示,地方债务大多数已经展期,中国不会面临房地产崩盘等债务危机。也就是说,她认为鄂尔多斯的症状不会蔓延到全国。另外,房地产继续受到宏观调控政策的影响,但不会出台“美国式”的房产税、资本利得税等根本措施。作为最重要的风险抵押品,房地产的地位短期内无法撼动。

财政部原部长项怀诚最近透露,地方政府负债估计超过20万亿元。项怀诚表示,中国政府的债务目前并不是非常危险。这是因为,第一,债务率本身不是特别高;第二,中国政府的债务基本上是内债;第三,政府债务总体上看还没有看到特别坏的、效率特别差的案例。

但有业内人士认为,目前大部分地方融资平台的抵押资产都是土地,这意味着地方政府未来能否如期还债与当地房地产市场的好坏有关,一旦房地产泡沫破裂,债务风险将集中爆发。到底楼市崩盘会否引发危机呢?答案是肯定的。而且,楼市崩盘不仅会导致地方债务危机,还会引发金融信贷危机和导致国民经济崩溃。

因为,房地产市场价格快速下滑,导致泡沫破灭崩盘的后果是极为严重的:不仅会导致经济发展会受严重影响,同时也会产生社会不稳定因素,如人民生活水平、失业率等问题所引发的一系列社会问题。日本、香港和美国都有过房地产市场泡沫破灭案例和教训:

案例一:房地产市场泡沫破灭对日本经济的影响。上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭时的惨状,至今余威还在。日本房地产市场泡沫的直接原因是日元升值和基础货币过多,房地产价格急速攀升,在1985年该泡沫就已经相当严重,加上后来5年的一系列错误政策,导致泡沫破灭,使日本经济和房地产陷入了长达14年的萧条和低迷。

 案例二:房地产市场泡沫破灭对香港和东南亚国家的影响。亚洲金融危机引发香港房地产市场泡沫破灭。香港社会暴露出一系列的经济问题,如财政赤字、负资产、通货紧缩和失业率等,使得香港经济命脉严重受损。亚洲金融危机不但影响香港股市和楼市,而且使东南亚各国房地产泡沫彻底破灭,并导致各国经济陷入长时间的严重衰退。

 案例三:房地产市场泡沫破灭对美国的影响。美国次级贷危机也与房地产有关,由于其经济长时间持续发展,房地产市场火爆,房地产次级贷款大量增加。在经过一段长期、高速的经济增长时期之后,2007年美国经济增长开始放缓,房地产市场受影响,价格开始下滑,于是次贷危机凸现,影响美国甚至全球经济。

 确实,楼市崩盘会导致社会经济发展受损,于国于民不利。通过上述海外各国和地区的案例说明,房地产市场泡沫的破灭的确会产生严重的社会和经济影响,如经济衰退、财政赤字、负资产、失业率等。不过,这是中国政府所不愿看到和接受的,政府必然要采取相应措施,以避免房地产市场泡沫破灭的发生,其原因主要表现在以下三个方面:

一是因为房地产市场目前是我国国民经济的支柱之一,发展房地产市场,带动相关行业的发展,有利于国民经济的发展。同时,增加政府财政收入,比如土地拍卖收入,房地产市场的税收收入等。从这方面来讲,政府不愿泡沫破灭。

二是房地产市场泡沫破灭、楼市崩盘,除了危害经济发展之外,还会带来社会发展的不利影响,进而影响国家的发展。而且,经济长期低迷、衰退,将会出现通货紧缩、失业率增加,导致人民收入减少,生活水平下降,于社会发展不利。

三是房地产市场泡沫破灭也不利于政府政治体制改革与发展。房地产市场泡沫破灭影响经济、社会发展,进而影响上层建筑的建设。因此,一般情况下,政府不会放任房地产市场泡沫破灭。

但政府不希望楼市崩盘,并不等于楼市崩盘的危险不存在。如果地方债务继续不断地增加;如果金融信托和信贷的规模继续不断地扩大;如果楼市的地价房价继续不断地上涨;那么,中国楼市崩盘几乎是必然的结果和结局。

目前,单是地方债务的风险的确还未能冲击和影响到导致楼市崩溃、金融危机和经济衰退的地步。但不能因此而高枕无忧,还是要防患于未然。要设法找出和建立控制地方债务、信托信贷规模和地价房价的方法和长效机制,这样才能降楼市崩盘或地方债务危机等风险化解于无形。

 

 

                                2013526

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