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韩世同的博客

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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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数据显示广州楼市量涨价跌 专家称是人为效果  

2013-06-04 15:01:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2013-06-04 10:29  来源:中国广播网

    【导读】广州限签令发威,有楼盘均价暴跌万元。6410点,经济之声评论:广州房价是假摔还是真跌?

  中广网北京64消息 据经济之声《央广财经评论》报道,根据多家房产网站监测数据显示,5月份,广州楼市呈现量涨价跌态势。有分析认为,这成果是政府限价限签起到了立竿见影的作用,尤其在高价区的天河、越秀一经实施,区内均价下降3000元,个别楼盘甚至在一个月内暴跌10000 

    所谓的限签令是指,在今年422日,广州市国土房管局发布了通知,从424起,广州全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度,开发企业预(销)售商品住宅前,需要去办理预(销)售价格网上申报,并接受国土房管部门的价格指导。这个措施是331出台的穗版新"国五条"细则中关于限售高价盘的细化方案,但力度较此前更强。随后的5月份,广州楼市数据立刻出现了变化。广州十区二市共成交7441套单位,环比4月成交量5607套大涨32.7%。楼价方面,5月份全市十区二市均价为每平方米13030元,环比下跌了3.7%,这是自3月份广州楼价创下新高以来,连续两个月环比下跌。一向处于广州楼价顶层的中心区天河区和越秀区在5月都出现量价齐跌的现象,连个区的均价都在一个月内暴跌3000元左右,降幅达到近8%。不仅如此,这两个区还都出现了暴跌万元的楼盘。

    根据搜房网监测,5月,越秀区的江尚东山和天河区的天銮两个楼盘,环比上月降价10000元,跌幅分别为18.2%16.67%。不过,需要注意的是,楼市经过长期调控以来,个别楼盘暴跌万元的情况并不是没有发生过。广州的房价真的被限价控制住了吗?一个急需改善居住环境的购房者林先生有点激动的说,这里面有猫腻。林先生告诉记者,在广州大面积限价开始后,他看到一些楼盘的网签价格出现了下调。但到楼盘一问,销售人员几乎都会说这些房子都已经卖完了。只是由于官方控制每天的网签量,导致楼盘官网上还无法准确显示销售情况。林先生的说法也得到了其他业内人士的证实,合富辉煌首席分析师黎文江说,在广州,很多新房已经签了合同或者已下了订金,但却迟迟未能通过网签。广州中心城区楼盘基本都面临网签量受限的困局。房管局甚至只允许越秀区一个楼盘每天网签2套房子。

  经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同对此发表评论。

  韩世同:我觉得这个所谓的下跌显然是还是属于限购、限签带来的,这种限购限签其实是带来了结构性的,房价表面上的回落。现实当中我们看到,楼盘其实还是在全面上扬。它的这个做法的原理就是什么呢?控制住高端楼盘,控制它的签约量,尽量让中低价位的楼盘大量成交,那么就使得结构上均价整体拉低了,但是实际上、现实上所有的楼盘还依然在上扬的态势之中。我们现在看到很多楼盘有卖五万块的,也有卖七八万块的,它现在卖八万块的时候,突然又推了一个卖五万的,你能说它是下降了3万块吗?有些楼盘其实产品不一样,我们媒体可能笼统的把它放到一起,甚至天河区说下降了3千块,这个月份最低的楼盘在天河区有卖14的,最高有卖5万的,事实上这个地方有卖10万的,但是它现在控制了高端的成交量,就使得整体的均价被拉下来。

  我们也看到这个现象,45月份的广州楼市,无论全市的价格还是中心区高价房的价格都出现了下降,楼价上涨的趋势貌似被扭转。但我们注意到,5月广州连出3块地王,其中位于海珠南洲路地块的楼面地价高达每平米345百元,周边在售一手楼价不过每平米25千元。面粉贵过面包价。所以大家心中也不免有这样的疑问,究竟广州这两个月的楼市数据出现回落,是不是像市场人士所分析的那样,是限价和限签真正显现效果?

  韩世同:的确是限签限购起到的效果,但是这个效果其实是人为的效果,并不是真实的效果。实际上我们看到这种价量还是呈现一个推高地价和房价的态势,所以我们看到地王还是频出,而且出现非常反常的状况,几乎是超出了现在的房价,面粉比面包贵。这个地块按照现在就马上开发,实际上是卖不出去的。按照这个的状况,这个地王现在是有过高的倾向和嫌疑,带有非理性、非市场的倾向。

  如果限签令或者限价令长期实施,个别楼盘均价下跌万元的情况会不会成为普遍现象?

  韩世同:我们倒是看到,6月份的确是有很多楼盘打算采取折扣或者优惠等促销的方式,因为实际上我们看到5月份的成交并不好,十区二市通常情况下应该是月成交过万套的,但现在说比4月份已经涨了30%多,结果才七千多套。实际上比正常的月份还要少30%40%,所以开发商还是要采取促销,但是高端楼盘现在由于政府的限售和限签,可能还是比较受到控制。

  有一句话叫上有政策,下有对策。我们了解到,面对限价令,不少广州的开发商也有自己的应对之策。比如一些楼盘要求买家是熟人外,还要花几十万元购买VIP会籍。另外,开发商规避房价调控的主要手段还有阴阳合同等等。这是否反映出政府调控政策存在短板?

  韩世同:这的确是短板,因为我们现在限售限签的政策还是违反市场运作的规律,主要是政府为了达到房价控制目标采取应急式的措施,临时性的。那么这个要长期进行下去的话,实际上是难以为继的,所以在目前状况下上有政策、下有对策几乎是必然的。造成这样的状况主要是治标不治本,我觉得我们现在还是处在头疼医头,脚疼医脚,我们还是要通过深化改革,全面的从制度上从根本上来加以解决,这样才能解决房价过高,地价过高的问题。

 

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