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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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行业领袖万科表示要以冬天模式活下来  

2013-07-04 09:50:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我今天看到网上报道, 628万科总裁郁亮在西安公开表示,赞同高层的一系列金融整肃行动,认同中国经济需要挤泡沫,而这一过程对房地产行业影响很大。摘要如下:
   
郁亮认为,“一些依靠信托、基金等表外融资的方式会受到限制,开发商的现金流会变得紧张;对今年下半年的房地产投资、销售也可能会有一些影响。” “信托等银行表外通道是首先被整肃的对象”。他介绍,目前房地产信托主要有两种模式,第一种为债权,以类似银行贷款或过桥贷款的形式投向房地产项目;第二种是债权和股权综合模式,采取优先劣后(或次级)的结构设计,一般会附有开发商回购协议。这两种方式对到期收益的约定均有所不同。
   
郁亮直称对有些企业高价那地行为“看不懂”。他认为,土地市场已经出现了过热的迹象。“我们参与了很多地块的招投标,但最终都没有出手。”北京等地“面粉贵过面包”的现象不正常;是否拿地万科还要“等等看”。郁亮分析,56月份出手拿地的绝大部分是中型房地产公司,他们需要实现规模化升级;反而像万科、保利、中海外这样的大型开发商并没有怎么出手。
   
他说:“如果银行真缺钱了,开发商从银行贷不到款了,信托也不能发了,地价还会上涨吗?”他认为,银根一紧,开发商现金流会受到影响,拿地积极性就会降低,地价也难再上涨。言谈间,郁亮透露出对目前高价拿地的担忧。“2008年万科拿了三块高价地,为此付出了很大代价,当年没有实现净利增长,高管也没有拿到一分钱奖励。”郁亮说,这始终是个警示。
   
郁亮说:“上半年有些人认为春天又来了,但万科始终执行‘冬天模式’,在危机中前行。”他认为,在地王频出、非理性的时代,更谨慎地对待现金流,才最重要。郁亮指出,对企业来说,在波动的市场中首先要“活下来”。作为目前行业内资金最充裕的房企,郁亮认为万科并不担心短期资金紧缺的问题。
   
他透露,万科目前可动用资金600多亿,“我们对银行始终不信任,所以尽量减少开发贷;另一方面,对企业来说,你手里的现金越多越容易去融资”。对于正在进行中的经济转型,郁亮说,万科非常愿意去配合棚户区改造等项目,“利润率很低,但我们会保证去实现对股东的回报”。

 

我曾经在万科工作过,不久前还受邀回万科总部参加老员工摄影展活动。但几年前,万科过度追求扩张和规模,我曾写过几篇批评文章:如20113月写过一篇《万科迷恋的是规模扩张还是质效增长》,同年9月又写了一篇《万科还是行业老大吗?》的文章,我在这篇文章中说道:

 

不久前郁亮称万科已步入中年危机,还公开征询高官频频离职的原因。我觉得这与万科过于好大喜功、太追求虚的目标,而缺乏务实精神有关。要知道,出走的高官中有些是当年万科从中海挖角挖来的,都是非常务实的职业经理人。
   
近年来万科过于追求行业老大的地位,老是拿销售过千亿来说事,但其实这个销售额中水分很大,万科却始终乐此不疲。我想可能那些非常务实的高管们不习惯这些太虚的做法,但又不便忤逆郁亮,只好选择离职而另谋高就或自行创业。
    我曾听过行业的一位中介大佬说,万科的风格象北大,中海的风格象清华。一个是文科,务虚感性的成分大些,但敢于创新和不受拘束;而一个是理性务实,比较注重脚踏实地,但可能会有些保守和拘谨。郁亮其实就是北大的高才生,万科的职员中也有很多来自北大。
    我是认为只有北大与清华相结合,才能形成完美的组合。务实与务虚相结合;理性与感性相结合;大胆创新与实干巧干相结合。现在的万科,北大的成分和因素似乎偏多了,务虚和感性的东西偏多了,已经影响到其发展的目标和方向了。
    希望万科能重新回到务实的目标和方向上,就像当年只做行业的领跑者那样,不要过度追求虚无的目标,而应把重点放在切实的业绩增长之上。这样即使不是行业老大,也能对行业的发展做出自己应有的贡献。

 

今天看到万科郁亮总经理上述这番精彩的言论,我感到十分欣慰和感动。我觉得,令我敬佩、怀念和骄傲的万科又回来了,谦虚谨慎、睿智聪慧,不拿地王,不过分追求假大空,坚持做行业的领跑者,而且可以让灵魂可以追上脚步。一个坚持不拿地王、坚持把春天当冬天过、坚持在波动中活下来的企业是值得人们尊敬和信赖的!近年来,我已经不断地看到万科的这些变化和进步,万科已经不再是仅仅是靠规模取胜的企业,而是又重回学习型、智慧型和成长型的企业;不再夜郎自大、不再自我膨胀、不再贪慕虚荣;更加懂得谦卑,更加敬畏自然和规律,更加谦虚谨慎,戒骄戒躁。

希望万科不断成长进步,在发展的道路上持续前行!

 

201374

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