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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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地下车位补缴地价慎定追溯期  

2013-09-05 17:21:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  广州前不久在金融城地块出让中,首次公开拍卖地下空间,并未引起什么争议。但昨日报载,今年724日公布的《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》中,第50项提到“对已出让土地征收地下空间土地出让金”,则引发关注。广东省地产商会认为,该规定可能打击开发商建车库的积极性,征收地下空间的土地出让金也会让车位的价格继续攀高。 

  为什么地下空间公开出让,社会普遍接受,而对已出让的地下空间征收土地出让金,则引起这么大的关注呢? 

  我查看了 20111215日公布的《广州市地下空间开发利用管理办法》,该办法并没有规定已经出让的地下空间也要征收土地出让金,而这次“集约用地的意见稿”则提出,已出让的地下空间在办理房屋初始登记时,地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金,地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。

  我的看法与广东省地产商会不完全一致,他们是认为地下空间征收土地出让金可能会让车位的价格走高,开发商可能将这笔钱转嫁到购买车位的业主身上。因此,希望政府就“征求意见稿”召开听证会,慎重考虑“补缴”的问题。 

  但我认为车位价格高,与收不收土地出让金没有必然联系,因为以前不用交土地出让金,开发商开发成本不高,但车位售价一样会被推得很高。成本并不完全是车位价高的主要原因,主要原因是车位不足、停车难。即使车位继续免收地价,开发商也一样会尽量卖高价,不可能因此而便宜出售。

  不过,我对“已出让的地下空间也要征收土地出让金”有所保留。按理说,今后的地下空间要征收土地出让金是有道理的,因为开发商开发的地下商场和车位是用于商业用途,并且可以按市价出售,获取利润。以前广州一直没有征收地下空间的土地出让金,一方面是由于大多数地下空间是属于人防工程;另一方面政府也是以此鼓励开发商多开发地下空间,因为地面以下的空间既不算容积率,也不用交土地出让金。但今时不同往日,地下空间不仅可以用于停车,还可以用于经商,既可出租也可带产权出售。政府依法征收土地出让金是合情合理的。 

  不过,法规条文应该慎重界定“追溯期”,过了某一个时间点,可考虑“既往不咎”。如果已经出让的地下空间都要征收土地出让金,甚至办理了产权证的,遇企业改制、出售、交换、赠与,产权发生变更时,也要补缴。这样一来,几乎现在绝大部分的停车位都要被纳入征收的范畴,这样做是否让人信服,值得进一步斟酌。

(作者是知名房产专家)

本文见羊城晚报95A2

 

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