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韩世同的博客

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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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韩世同:共有产权住房莫沦为地方政府财路  

2014-01-28 21:38:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014-01-28 14:27  来源:中国广播网

 

【导读】北京明确自住型商品房共有产权性质,业内人士担忧将加剧楼市不确定性。经济之声评论:趋利避害,让自住型商品房更好服务于住房市场中端有支持

  央广网财经北京 128消息 据经济之声《央广财经评论》报道,备受关注的北京自住型商品房又传来新消息。刚刚闭幕的北京市十四届人大二次会议,对自住型商品房概念进行了进一步明确,把自住商品房的表述明确为共有产权性质。不过,这个消息让很多对房价敏感的人有点搞不懂了。

  北京市副市长陈刚举例说,比如一个人要买一套两三百万元的房字,但他只有100多万,他也能买房。差的那一部分钱,就实行共有产权,由国家给予支持,购房人可以自己先住,如果将来房子上市,首先政府优先收购,或者是根据共有产权比例把政府那部分收益拿走。这样没买到的人也不亏,买到的人也不完全得利。

  此前,北京市住宅体系建设坚持低端有保障,中端有支持,高端有市场的总体思路,在市场主导中高端需求的同时,重点强调对低端需求的保障。但随着北京新市民及外来常住人口的不断涌入,北京房地产市场的需求更多由中等收入群体支撑,夹心层购房问题日益凸显。

  共有产权房试点始于2007年,江苏省淮安市首先试点。试点推出的目的,在于解决需求最旺盛的中低收入群体和夹心层家庭的住房困难。房价上涨压力较大,支付能力不足的中低收入家庭,可以通过和政府共同拥有房屋产权的方式,减少买房成本。

  自住商品房产权共有意义重大,但是对于共有产权性质的具体约束规则,官方还没有给出更明确的解释。业内担心,随着自住房共有产权性质的明确,房价会出现更多不确定性,因此预计未来北京自住型商品房政策会有相应的微调。

  经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同对此评论。

  北京市明确了今年要进一步扩大供应规模,扩大到5万套,在"保障房"+"自住型商品住房"落实的影响下,普通商品住宅供应量及占比都会有所下降,对于自住型商品房所在的区域来说,短期供应结构的变化将对区域均价形成明显的下拉作用。未来更多地推出自住型商品房,对当地房价有什么影响?在韩世同看来,这个影响显而易见是会的,但是这种冲击和影响最好还是能够形成一个比较均衡的这样一个态势会比较好一些,就是现在我们看到,好像去年说是先推出2万套,今年又5万套,那合起来有7万套,那要是它在一个年度里面,或者是最多两个年度推出的话,它实际上可能会对市场造成的影响还是会比较大。但是在后面还有没有呢?更远的时候还有没有呢?如果要是有一个均衡供应的话,这样市场的预期各方面都可以得到一定的把握,而不是说到底这个事是不是就这一次呢?以后没有了呢?现在就不是太清楚。总之,目前还只是一个应急,没有延续的说法。

北京市住改体系建设是坚持低端有保障,中端有支持,高端有市场,这样一个总体思想,在市场主导中高端需求的同时,重点强调对低端需求的保障,那么这个自住性商品房概念的提出,应该说是迎合目前形势的,而且这种形式并不新,类似限价房。最初只是一个基于调控的尝试,这种尝试能不能使中端需求保障的缺失得到一个有效的弥补呢?

  对此,韩世同分析,这个思路和目前的方向都是对的,但是就是现在由于它带有一定的尝试性、探索性的一个意思,就过去我们的经适房也是为解决中端,但是后来由于操作不当,我觉得可能制度设计的等等的问题,最后就演变成这样最后不得不退出。现在我是觉得这种所谓的共有产权,或者叫自住性商品房都是替代经适房或限价房的这样一种功能和作用,但是它也是需要制度的设计,要更加严谨、更加周密,否则的话到时候又会造成很多问题,要是最后又不得不取消的话就会反复的折腾,变得反而不太好。

  现在就有人担心说对共有产权的自住性商品房,一旦建成的话最大的收益者将会是地方政府,而且这类房屋不仅能够充保障房的数,还可以坐收土地财政之利,对于这个共有产权我们应该怎么来分析利和弊呢?

  韩世同表示认同这种担心,其实所谓的共有产权的话,它跟香港的这种居屋非常的相似;香港的公屋跟我们的公租房很相似。但是它并不是居屋赚的钱就政府拿来花了,现在如果我们这个设计要是政府这部分赚的钱它拿来花的话,我觉得这种制度或者这种模式并不好,可能导致变成政府一个财政收入的一个途径了。香港是以居屋来养公屋,这个投资主体应该是委托一个非盈利性的机构和组织来运作,政府给予一定的支持。居屋就是有点类似于我们自住性商品房或称为共有产权的住房。那么这部分住房的收益拿来补贴公租房,因为公租房很难回收投资,这样子的话我觉得这个模式是可以加以完善和探讨的。但目前我觉得现在还比较粗放,还只是一个粗的框架,这个框架可能又受制于之前经适房的格局和影响,或者限价房的格局和影响,还不能够形成一个很周密的、很详细的运作体系。

  韩世同还进一步分析认为,整个设计还是应该取之于民、用之于民,而不是说变成政府的一个就是土地财政的这样一个组成部分,那就不好。华远地产的董事长任志强说,当自住性商品房上市5年之后大家就会发现,由于按照当时的市场价30%要上缴获利的部分,那么就会造成二手房市场价格的暴涨和新房价格的倒挂,造成市场价格的信号不稳定或者扭曲,这种担心有没有道理呢?

  韩世同表示,这有一定的道理,但是价格它也是上下波动的,但是不太主张这种不完全的产权自由的上市流动,那么它可以是限制流通的,就是你这个房屋应该销售给那些要符合这种住房条件的人。因此,最好它不叫商品房,叫安居房会比较好,就是居屋,符合这个条件的人,同类的销售。如果你一定要上市的话,那就30%的收益交回给机构,然后再拿回补贴给公租房,这样的运作会比较好一点,就是这种住房是相对于商品房的市场,要稍微的有一定的限制和阻隔。

  任志强还有另外一个担心,他说如果自住性商品房是被计算在商品房价格里面的话,由于购买的时候价格比较低,但是实际的价值却不仅仅如此,那么可能会在统计数据终变成了拉低房价数据涨幅的一个工具,给市场造成房价降低的这样一个假象,有这样的可能性吗?

  韩世同:这种可能性对于我们只要做一定的约定就可以了,就是说不要把这种房子放到商品房里面统计,所以就不太主张它还保留商品房的性质和名称。把商品两个字剔除出去,专门针对夹心层一类的产品,它又不是低端的又不是高端,这样子会比较好。

  理论上说,共有产权应该说可以让政府和购买者共同享有土地和房屋增值的利益,共同承担土地和房产贬值的风险,那么由于产权和增值收益的共享,应该说会大大压缩投机谋利的空间,使得共有产权房对投机者的吸引力大大降低,要想实现这样的目标刚才我们也说了现在制定设计上还有很多细节需要做完善,具体的细则方面,您觉得有哪些可以提供给我们的政府一些意见呢?

  韩世同指出,主要还是这种思路上。因为现在好像政府对共有产权更大的兴趣,主要还是由于我们目前土地财政的制度等等的这些因素。当然,现在国家层面已经开始进行土地、财税和金融的调整和改革,目前还没改革到位。这种共有产权的思路,最好还是能够借鉴香港的一些思路和办法,并且还有一个重点要把这种产品定位为安居房,主要还是为了解决民生居住的问题,而不是一个土地财政收入的来源。这样子的思路,可能会有助于更好的解决房屋的问题,而不是说把它也作为一个谋财的地方政府的财路。

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