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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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辞旧迎新话楼市  

2014-01-04 10:00:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——2013年回顾与2014年展望

 

韩世同

 

 2013年的楼市跌宕起伏,十分复杂,具有转型和新旧政府交替的典型特征。新国五条、20%个税、地王、钱荒、十八三中全会、深化改革、业绩斐然、千亿军团……如何看待过去一年当中的种种变化?如何从已经发生的过往来预测和展望未来?

 

 

 2013年楼市的特点:

政策调控与深化改革并行不悖
年初政府换届前推出的新国五条与年末18届三中全会前后出台的深8条、京7条、沪7条和穗6条,都依然是延续了上届政府政策调控的基调和模式;而十八届三中全会则预示未来将从三大改革入手,从土地制度、财税制度和金融制度的深化改革来构建房地产市场的长效机制。提出要建立城乡统一的建设用地,要财权事权匹配,要进行房地产税立法,要增加住房供应和建立官邸制等等。但新政府的深化改革并不可能一触而就,需要一定的时间和空间,因此上届政府推行的调控政策还不能马上退出,而各地政府年底出台的楼市调控政策也是在国家没有明确政策出台的前提下推出的,这样就形成一种独特的转型和换届时期的特点:政策调控与深化改革并行不悖的局面和格局。最终,政策调控是需要让路给深化改革和长效机制的。

 

地王频出一线房价高涨与鬼城空城纷现温州价崩并存

今年一线城市和少数二线城市地王频出,房价不断上扬,尤其是四个一线城市,房价指数同比涨幅都连续几个月在20%左右。地王价格之高、规模之大,应该是到了前所未有的程度。一线城市土地出让金再度暴涨。据媒体报道,2013年北上广深土地出让金均创历史纪录,合计土地出让金突破5000亿元大关,较2012年的2005亿元暴涨150%上海土地出让金超过2000亿,北京超过1600亿,杭州也连续几年过千亿,而去年只有400亿的广州,今年也增加的600多亿。原因主要是,主力开发商撤出三四线城市、回归一二线城市,造成局部土地供应短缺,形成两极分化的格局。另一方面鄂尔多斯鬼城空城与温州房价大跌也引人关注,三四线楼市趋冷的态势并没有因为新政府推动的新型城镇化而有明显改变。

 

钱荒、房贷和流动性收紧与开发商资金充裕资金外流并存

自去年5月以来,银行房贷和钱荒钱紧广受瞩目。坊间不禁盛传楼市风险论:作为与房地产商、地方政府并肩的的银行系统开始后退,意味着房地产市场长期以来的多空博弈发生了重要的力量改变,楼市风险已达到临界点。从房贷提升门槛的时间表可以看到:5月只有百万以上房贷才享受85折利率;6月底广州仅剩3家银行保留房贷利率85折;7月中国人民银行决定,全面放开金融机构贷款利率管制,取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,由金融机构根据商业原则确定贷款利率水平,但对个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整;8月部分银行表示申请审批和放款时间上可能延误,建议客户谨慎考虑;9月房贷荒蔓延至二三线城市,业内人士披露房贷不挣钱是重要原因;10月央行重申支持首套房贷政策不变。而另一方面,开发商进军海外和大量国内资金外流的现象也十分严重;境外上市的房企境外融资的规模也在不断加大。

  
2014
年楼市展望:

最近,世联地产董事长陈劲松在一次论坛上发表题为《2013年房地产市场总结以及2014年房地产展望》的演讲。陈劲松表示,20131-11月份,全国房地产开发投资77412亿元,同比增长19.5%。加之2011年新开工面积拐点已经出现,从2013年开始中国房地产销售面积正式进入高位平台期。虽然2013年土地的拍卖还不错,但是已经在高位整理了,中国房地产终于接近顶点了,非常值得留意。二线城市将是明年的主场,将主导中国房地产的未来,以省会城市为主导的情况开始出现。中国房地产已正式步入下半场,上半场的好日子基本到头了。对于房价预期,他认为2014年需求会下降,当需求增速迅速下降的时候,它会带动销量和房价软着陆;2014年会像2008年那样,全国均价出现绝对值下跌,但很多城市楼盘价格腰斩的硬着陆状况不会出现。

 

世联地产发布的楼市分析也表明:购房者信心明显下滑,楼市量价上涨幅度将回落。世联认为,20134季度虽然市场的成交仍维持在高位,但是一线城市和部分房价上涨过快的二线城市加大了限购和限贷的力度,政策的收紧对购房者的心理预期造成了一定的负面影响。此外,市场流动性持续偏紧,银行间拆放利率中枢上移,大部分银行由于信贷额度受限,纷纷暂停房贷等因素也干扰了购房者的心理预期,使得本季度购房者信心指数明显下降。十八届三中全会为未来的房地产市场确定了基调——即以市场自身运作为主、地方差异化调控为辅的运作模式。在这一大背景的影响下,本季度不同类型、不同地区的购房者预期出现了很高的一致性,即看涨房价和成交量的购房者仍占多数,但预期房价和成交量涨幅将有所回落。受此影响,购房者对未来半年房地产市场的乐观程度有较此前有所下降,未来半年住房量价上涨幅度将逐步收窄。

 

我基本认同世联董事长陈劲松和世联地产对2014年楼市的分析和判断。2014年无论是经济形势,还是金融形势和房地产形势都不容乐观。如果GDPM2能保持平稳或上行,房地产的日子会好过一些;如果GDPM2呈现下行态势,房地产的日子将会很难过。房企应当审时度势,防患于未然,做最坏的打算和最积极、最努力的应对。

 

(本文应生活无限杂志之约而写)

 

                                            2014年1月4

 

 

 

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