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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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如何看待政府工作报告中有关房地产的问题  

2014-03-17 07:48:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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解读一:关于不提“房价调控”

许多人认为今年的政府工作报告中只字未提“房地产调控”,也没有讲“遏制房价过快上涨势头”,是这十年八年来首度出现的信号。而住建部部长姜伟新今年两会也似乎轻松多了,甚至调侃:“今年没提房价调控,抓不到就算了”。媒体们对他的追逐热情低了许多。这些信号和表象为今年的总体房地产市场定下了一个什么基调?政府在当中将处于怎样的角色?不提调控是否意味着金融调控手段今后会减少?

我认为,今年报告其实也提到房地产调控,但的确没有提遏制房价问题。这可能是基于:一是目前对房地产主要还是采取深化改革、构建长效机制的做法,逐渐放弃以往政策调控的做法;二是房地产市场已经出现分化,国内大部分城市房地产市场已经由热变冷,只有少部分一二线城市还偏热,因此原有的调控政策和措施也不宜一刀切,而应该分类调控。而政府未来将应该从市场的参与者逐渐转变为引导者和管理者,今后行政的调控手段会逐步退出,市场和经济的手段包括金融的手段应该会强化。

解读二:关于“分类调控,抑制投机投资性需求”

政府工作报告提到:“分类调控,抑制投机投资性需求”,这是否为住建部部长姜伟新的“双向调控”解开了谜底?如何理解“分类调控”?“抑制投机投资性需求”的具体做法会否跟往年有所不同?

我认为,双向调控应该是针对房地产市场两极分化而提出的:对热的区域还要向下打压和调控,而对冷的城市可能要采取向上推拉和托抬。业界有一个更明确一点的说法就是盖帽托底,一线城市和少数二线城市房价一再地上涨,还需要向下调控,要“盖帽”;而三四线城市楼市降温影响了地方财政收入,甚至加剧了整个经济放缓的形势,因此要向上调控,要“托底”。也就是过去常提到的有保有压,压上涨过快的一二线城市,保楼市趋冷的三四线城市。因为,热的一二线城市实际上只有4个或十几个,而冷的城市有600多个地区级城市和2300多个县级城市。

解读三:关于房产税立法

政府工作报告只以“做好房地产税立法相关工作”一笔带过,到底今明两年正式推出房产税的可能性有多大?

 

     我认为,从物权法的立法程序来看,光是房产税立法就很难,上届政府因此想绕过立法程序来试行;本届政府决心走立法程序,不仅是房产税,而且还是房地产税立法。既有房产税立法又有地产税立法,应该会涉及面更广、立法程序会更复杂。如果要等立法后才试点和实行,可能今明两年正式推出的可能性不大。但如果中央政府执意要在今明两年内达成立法和实施同步进行的目标和目的,在非常情况下也是有可能的。例如94年的“增值税”和86年的“房产税”,并没有通过人大立法而是采用行政立法,然后就开始实施了。如果房地产税也是采用行政立法,由国务院颁布一个房地产税的暂行条例就可以开始试行和施行了。

解读四:关于城镇化方面的“三个1亿人”问题

政府工作报告提出“三个1亿人”的问题:促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这“三个1亿人”将对房地产发展带来什么可以期待的前景?

我认为,这三亿人和项目对于消化三四线的房产库存和建材库存、改善中低收入者住房、促进城镇化发展可能会有一定的作用,但对于盘活三四线房地产而言则作用不大。因为这三亿人的购买能力都是很低的,除非政府给予大力补贴和支持,否则他们很难落户城镇,而棚户和城中村也无法改造,更加难以就近城镇化。如果没有好的机制和措施,可能结果会与过去建设新农村和3000万套保障房的举措一样有名无实,最后不了了之。

解读五:关于住房保障机制

政府工作报告还提出“创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”。今后保障房的建设资金方面会不会有更灵活的融资渠道?民间资金有没有发挥作用的空间?

我认为,住房保障机制的完善可能需要深化改革才能达成,因为在目前土地财政的机制上,地方政府是不会有太大积极性发展保障房的,最多做些样板工程可以交差就行。广州发展多年保障房也才解决了1020万左右的住房困难家庭,如果按总户数400多万户来推算的话,其实还不到5%。而香港通过20多年的努力,现在基本上解决了50%的住房困难户,其中30%是租赁型的公屋、20%是产权型的居屋。如果靠市场化来为保障房解决资金来源和发挥民间资金来建设保障房,基本上是不可能的事情。这是因为:如果政府和银行都不愿意做的事情,市场和民间资金是不会感兴趣的。最好还是参照香港的办法,由政府提供土地和启动资金,交由社会公益组织来运作,居屋按市场7成定价,获利的收益贴补公屋。

(本文应凤凰网广州站《好房情报》之约、根据广州日报书面采访内容改写而成,主要内容已在14日广州日报B13版发表)

                                       2014313

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