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韩世同的博客

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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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韩世同:广州公积金政策调整应避免伤及刚需族  

2014-03-28 06:41:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014-03-26 15:41  来源:中国广播网

 

导读】广州公积金政策将酝酿重大调整,政策一旦开始实施,广州市民买房将只有一次公积金贷款机会。

  央广网财经 326消息据经济之声《央广财经评论》报道,广州市刚刚悄然发布征求意见稿拟收紧公积金房贷,犹如平地惊雷,有广州市民大喊伤不起。不少网友留言明确反对。房地产业界人士有的认为刚需受压,会导致房价松动,二手房中介则认为影响有限。

  广州市发布的住房公积金个人房贷实施办法住房公积金贷款有关问题通知两份征求意见稿,其中内容包括:住房公积金贷款只能使用一次;用公积金贷款买二套房首付提至7成,利率提高;申请住房公积金贷款门槛大幅提高;贷款额度缩水近一半。广州住房公积金管理中心的表态是,这次出台措施主要为落实国家及广州市房地产调控政策。

  对此,今天广州各大网站、论坛、微信圈反对声一片,大家纷纷说新政猛于虎、实在伤不起给刚需和改善型买家添堵说好的支持自住需求在哪儿呢?。有广州市民甚至在接受采访时说,一下收得这么紧,明显不让用,那我是不是还完首套房贷,就不用缴存公积金了?也有网友给出详尽分析:公积金贷款只能贷一次、提高二套首付伤的是换房买家;申请门槛提高、额度收紧一半伤的是刚需买家,反正打不着土豪

  资深房地产专家韩世同认为,现在商业银行的首套房贷款利率都上调了,公积金的覆盖面又不是太广泛,有很多人的缴存额和能享受的待遇只是帮补,受到商业贷款的到影响,已经买不起房,甚至贷不到款,在这样一个敏感的时期出台这个调整,肯定会引起非常大的波动。如果只有一次公积金贷款的机会,那么能够贷到最高限额的,其实就不会带来太大的影响。

  很多业内人士对这次广州市《征求意见稿》感到惊讶,原因是:如果征求意见稿成为现实,那是非常严厉的调控手段。持这个观点的人说,由于使用公积金贷款多为刚需买家,刚需楼盘面临很大压力,要考虑以价换量。

  韩世同认为,这次这种调控手段的确会对刚需造成影响,因为很多初次买房者在商业贷款里能得到一定优惠的,现在这个门也堵死了,通过公积金款的起止标准计算方式有了很大的改变,几乎相差了一半,使得刚需的买家如果通过公积金贷款能拿到的贷款额非常少,政策恐怕还是要斟酌,如果反对声过大的话可能会调整和修改。

  数据显示,今年以来,广州二手房市场只有17%的买家申请纯商业贷款,33%的买家一次性付款,其余的使用纯公积金贷款、或使用组合贷款。有人说,如果是刚需买家,仅仅一套房子足以,购买第二套房的还是刚需吗?从首次置业者的角度来说,公积金新政实施对他们提高了多大的门槛?具体多少人会受到影响?

  韩世同称,这个数据只是某个二手中介统计出来的数据,主要基于去年下半年,商业性的房贷阶段暂停了,很多人被迫去一次性的付款和争取公积金的贷款,就造成了现在对公积金的依赖程度很大。如果现在对公积金的办法进行调整,这个比例恐怕要达到40%50%

  如果公积金贷款收紧,按照现在商业贷款收紧趋势,部分客户可能将停止入市,从这个方面来说,一手和二手住宅价格是否会出现松动?

  韩世同认为,完全因为公积金的调整造成房价下降的可能性是非常小的,但是12月份一线城市都已经出现成交量大幅下降的局面,个别城市,如北京、广州、杭州等都已经出现个别楼盘和个别开发商降价和打折促销的局面,在这种阶段上面又出现调整,尤其在整体的信贷规模收缩的情况下,市场反响非常大,引起大家高度的关注和重视。

  通常来说,二手房买家主力分两大类:老城区学区房或珠江新城改善型豪宅;资金有限又想拥有完善配套的刚需买家。前者资金雄厚,多用商业贷款或一次性付清;后者买第一套已经很坎坷,不大可能再用公积金买二套房。因此是不是可以说,此次公积金新政对二手市场影响有限?韩世同认为,这个调控政策对一、二手房的影响都一样,因为现在有很多人买不起一手,才会去转买二手,因为二手房相对一手房相对的便宜一些。

  此次广州《征求意见稿》的内容,对于全国来说,有没有示范意义?韩世同认为,公积金的管理办法全国从来没有统一过,深圳这几年才开始实施公积金的。它并不是一刀切的,而且各地采取的管理办法都是根据自己的实际情况不断修正和调整。但是公积金也属于一个类金融的机构,所以应该规范和完善它的管理制度和办法。

 

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