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韩世同的博客

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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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楼市的拐点出现了吗?  

2014-05-16 08:08:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——广州日报采访楼市是否出现拐点的提纲和回复

韩世同

你认为楼市出现拐点的最重要标志是什么?

韩世同:我查了一下拐点的定义:拐点,是事物发展过程中运行趋势或运行速率的变化。在数学领域是指,凸曲线与凹曲线的连接点。当函数图像上的某点使函数的二阶导数为零,且三阶导数不为零时,这点即为函数的拐点。在生活中,拐点多用来说明某种情形持续上升一段时间后开始下降或回落;所以,有了经济的拐点,放低长的拐点,以及股市的拐点

如果按生活定义,一旦出现楼价触顶回落、开始下降,而无须等到出现同比下降,只要同比涨幅出现趋缓和回落,其实就已经是房价在降了,就可以判定拐点已经形成和出现。例如:去年房价是2万,同比涨幅20%时房价为2.4万,而同比涨幅回落到15%时是2.3万;虽然同比依然上涨但其实房价已经由2.4万降到2.3万了。我认为这样就已经构成房价的拐点了——即房价开始出现实质性回落和下降。但要注意的是房价实质性下降,不包括统计数据上因为结构性变化导致的假涨或假跌,即房价并无实质性涨跌,但由于市区与郊区成交比例出现变化而导致的均价涨跌。

从全国范围看,你认为楼市出现拐点了吗?

韩世同:其实北上广深房价指数都已经出现涨幅趋缓和回落现象,现实中也出现成交量大幅下降,并且已经开始陆续出现低价开盘、大折降价来促销的楼盘和开发商,更不要说杭州、长沙已经出现全面降价的二三线城市。因此,我认为即使从全国范围来看,楼市的拐点也已经形成和出现。只是一线城市还未进入全面降价阶段而已,但进入降价的趋势已经无可避免地形成,因为成交已经大幅萎缩,以价换量几乎是必然的选择。

从广州本地看,你认为楼市出现拐点了吗?

韩世同:广州因为“三限”影响和妨碍了数据的真实性,使得人们无法从成交数据中及时准确看到房价和成交的真实变化。在我了解的情况来看,其实去年四季度楼市已经开始滞销,原因是房价涨得太快和太高,加上房贷受限和暂停;今年一月广州楼市成交同比下降50%,其实不少楼盘就已经悄悄采取低价促销的做法,但并不声张和宣传;有楼盘因为牵连贪腐案而全面低价抛售对广州楼市造成很大影响,例如敏捷曾在增城全线8折售楼,在萝岗、汉溪和广钢新城低价至1.2-1.5m2售楼,虽然售量不大,但构成的冲击和影响是极大的,以至于周边 1.82.3万的地王黯然失色、销售2万多的楼盘也难以成交。如果这样的现象出现存在,广州楼市的现状和未来都是岌岌可危的,在一线城市中率先出现全面和大幅降价的几率和可能性极高,这种局面在2008年和2012年都曾出现过。因此,广州可以说是一线城市中率先出线拐点的城市,目前还处于楼市下行的初始阶段。

请预测接下来全国和广州楼市的走势

韩世同:经济下行与房价下行之间几乎是有100%的关联度和相关性,20082012年房价下行时GDP都有出现“6”字头。目前GDP还在7.4%,但下行趋势并未缓解,房价下行和成交萎缩会进一步加剧GDP的回落,“6”字头可能会再度出现。

从全国来看,各类城市的现状和趋势并不完全一致,但大致可以看成:一线城市处于成交大幅萎缩、房价开始下降的初始阶段;二三线城市处于成交长期低迷,楼价开始全面下降的阶段;温州、鄂尔多斯等房价涨得过高过快的城市则已经陷入崩盘和泡沫破碎阶段。

也就是说,全国经济和楼市整体下行的趋势已经形成,并还可能进一步下探。如果没有类似4万亿这种外力,经济和楼市整体趋势是进一步下降的,即使放开限购作用也不大,除非放开限贷且大量放贷,否则下行趋势是难以逆转的。

目前,广州还处在楼市下行的初始阶段,但与杭州只是100步与50步这种时间和程度上的差别,也就是说杭州楼市现在的状况很大可能就是广州楼市未来的状况,因此政府和开发商都要有所防范和采取应对措施。作为政府而言要尽量引导市场顺势而为,而不要逆市而动,采取积极的促销策略,最好不要出现断崖式和跳水式降价的楼盘,一旦出现要及时采取措施施以援手加以解决,不要任由事态恶化和扩散;而开发商目前很有效的自救策略是以价换量,现在及时适度降价还是十分有效的促销手段,而降首付和送装修效果并不明显,反倒会错失及时出货的最佳时机。“现金为王、少拿地、缓开工”将再度成为开发商现阶段和下阶段不二的选择。

 

 

 

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