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韩世同的博客

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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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韩世同:任志强错把“崩盘”当“拐点”  

2014-05-21 06:10:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   华远地产股份有限公司董事长任志强 519日在华尔街日报中文版撰文称,支撑房地产发展的基本要素并未根本改变,长期持续下降几乎是不可能的,真正的拐点是降价也无人购买,早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。他认为:“如果土地政策不发生变化、公共资源配置情况不改变,继续涨的情况还会延续很长时间。换句话说,房子还没到真正贵的时候。”

我认为,任志强上述的观点存在根本性的错误,就是偷换了“拐点”的概念。因为“拐点”并不是很严谨的学术概念或专业词汇,而是媒体约定成俗的一种通俗说法,通常是用来说明某种情形持续上升一段时间后开始下降或回落;所以,有了经济的拐点,放低长的拐点,以及股市的拐点。而任志强所描述的“真正的拐点”其实已经是“崩盘”的概念了,因为“崩盘”也是一种通俗的说法,通常用来形容房价大幅度下跌的现象,例如房价出现“无量下跌”、“断崖式”或“跳水式”下跌都可以被认为出现“崩盘”现象了,如温州和鄂尔多斯等城市。

如果按现实生活中“拐点”的真实含义来看,一旦出现楼价触顶回落、开始下降,就可以判定拐点已经形成和出现。而且,无须等到出现同比下降,只要同比涨幅出现趋缓和回落,其实就已经是房价在降了,例如:去年房价是2万,同比涨幅20%时房价为2.4万,而同比涨幅回落到15%时是2.3万;虽然同比依然上涨但其实房价已经由2.4万降到2.3万了。我认为这样就已经构成房价的“拐点”了——即房价开始出现实质性回落和下降。但要注意的是房价实质性下降,不包括统计数据上因为结构性变化导致的假涨或假跌,即房价并无实质性涨跌,但由于市区与郊区成交比例出现变化而导致的均价涨跌。

其实北上广深房价指数都已经出现涨幅趋缓和回落现象,现实中也出现成交量大幅下降,并且已经开始陆续出现低价开盘、大折降价来促销的楼盘和开发商,更不要说杭州、长沙已经出现全面降价的二三线城市。因此,我认为即使从全国范围来看,楼市的拐点也已经形成和出现。只是一线城市还未进入全面降价阶段而已,但进入降价的趋势已经无可避免地形成,因为成交已经大幅萎缩,以价换量几乎是开发商必然的选择。

今年一月广州楼市成交同比下降50%,其实不少楼盘就已经悄悄采取低价促销的做法,但并不声张和宣传;还有楼盘因为牵连贪腐案而全面低价抛售对广州楼市造成很大影响。例如:有开发商曾在增城全线8折售楼,在萝岗、汉溪和广钢新城低价至1.2-1.5/m2售楼,虽然售量不大,但构成的冲击和影响是极大的,以至于周边1.82.3/m2的地王黯然失色、销售2万多/m2的楼盘也难以成交。如果有这样的现象继续出现和存在,广州楼市的现状和未来都是岌岌可危的,在一线城市中率先出现全面和大幅降价的几率和可能性极高,这种局面在2008年和2012年都曾出现过。因此,广州可以说是一线城市中率先出现“拐点”的城市,目前还处于楼市下行的初始阶段。

我认为经济下行与房价下行之间几乎是有100%的关联度和相关性,20082012年房价下行时国内GDP都有出现“6”字头。目前GDP还在7.4%,但下行趋势并未缓解,房价下行和成交萎缩会进一步加剧GDP的回落,“6”字头可能会再度出现。从全国来看,各类城市的现状和趋势并不完全一致,但大致可以看成:一线城市处于成交大幅萎缩、房价开始下降的初始阶段;二三线城市处于成交长期低迷,楼价开始全面下降的阶段;温州、鄂尔多斯等房价涨得过高过快的城市则已经陷入崩盘和泡沫破碎的“崩盘”阶段。

也就是说,全国经济和楼市整体下行的趋势已经基本形成,并还可能进一步下探。如果没有类似4万亿这种外力,经济和楼市整体趋势是进一步下行的;即使放开限购作用也不大,除非放开限贷且大量放贷,否则下行趋势是难以逆转的。目前,广州还处在楼市下行的初始阶段,但与杭州只是100步与50步这种时间和程度上的差别,也就是说杭州楼市现在的状况很大可能就是广州楼市未来的状况,因此政府和开发商都要有所防范和采取应对措施。

作为政府而言要尽量引导市场顺势而为,而不要逆市而动,采取积极的促销策略,最好不要出现断崖式和跳水式降价的楼盘,一旦出现要及时采取措施施以援手加以解决,不要任由事态恶化和扩散;而开发商目前很有效的自救策略是以价换量,现在及时适度降价还是十分有效的促销手段,而降首付和送装修效果并不明显,反倒会错失及时出货的最佳时机。“现金为王、少拿地、缓开工”将再度成为开发商现阶段和下阶段不二的选择。

不过,有一点任志强说的并没有全错:“如果土地政策不发生变化、公共资源配置情况不改变,继续涨的情况还会延续很长时间。换句话说,房子还没到真正贵的时候。”这也是为何十八届三中全会提出要深化改革,从土地、财税和金融三大制度入手,构建房地产市场的长效机制的根本原因。但任志强这段话也有错的地方,就是错在他完全忽视市场购房主体购买能力的问题和房价在过去十多年已经多次出现下降态势的客观事实。

(本文应明商杂志之约而作)

                                   2014年5月21

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