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韩世同的博客

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关于我

韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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韩世同:一线城市取消限购需要哪些前提和条件  

2014-07-28 17:51:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——东莞日报远见周刊趋势版采访提纲

背景:
近日,国家统计局发布了20146月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与上月相比,新建商品住宅价格下降的城市有55个,持平的城市有7个,上涨的城市有8个。从环比价格变动情况来看,贵阳涨幅最高位0.2%,杭州下跌1.8%,为降幅最大的城市。
中国楼市是否到了拐点?

1.    中国楼市至年初以来,增长势头放缓,不少地方楼价甚至出现了下降。有外媒预言,中国楼市下半年将面临崩盘。您如何看?

韩世同:我认为外媒的预言可能在时间上过于主观,但中国楼市崩盘、甚至经济衰退和金融危机的可能性和危险性我认为都是存在的,否则就没有必要采取一系列微刺激措施。如果采取的措施得当,避免楼市崩盘、经济衰退和金融危机的可能性也同时存在。

2.    素有全国楼市风向标之称的上海,今年也出现了流拍地块。流拍情况是否仍会在下半年出现,是否会影响政府出让土地的热情。

韩世同:下半年各地土地出让出现流拍的现象会更多,这是因为地方政府起价太高和开发商对后世不看好,手头资金紧张等原因造成的。政府还是要大力来推地,因为楼市成交少税收就少,只能靠卖地来获得非税收收入,但必须要降低起拍价,放松付款时间和条件,否则依然难以成交。

3.    您认为造成目前楼市低迷的原因有哪些?最主要的原因是什么?楼市回涨的优势是否还在?

韩世同:主要是银行房贷收紧和利率放开,导致银行不愿意给利率很低的房贷放款,这是主要原因之一;还有一个主要原因是房价太高了,以至于投资性购房一旦退市,楼市马上就会从供不应求转为供过于求。目前房价不具备回涨的优势和可能,除非大规模投资和放贷的救市,否则即使放开限购也未必能让房价反弹。

背景:
2010年开始实施限购政策以来,全国共有46个城市实施了楼市限购政策,涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。今年以来,在楼市不断下行的情况下,一些城市开始采取各种措施对限购进行松绑。

1.    面对各地此起彼伏出现的放松限购,中央层面一直未作出明确表态。这种趋势有无可能蔓延至一线城市?如果有,北上广深,哪座城市将最先沦陷?

韩世同:一线城市也有可能取消或部分取消限购,前提是二三线城市已经全部取消限购政策。例如:目前广东佛山和珠海都还没有取消或部分取消限购,广州不可能马上就局部或全部取消限购。我认为可能广州和上海会比较先试行局部取消限购,但如果没有出现很大的危机,全部取消的可能性不太大。

2.    大量的库存楼盘,超额的土地储备,趋紧的资金链,房地产企业面临不利的条件越来越多。据您观察,房地产业是如何应对的?

韩世同:这样的情况开发商已经不是第一次应对了,在2008年和2012年楼市低迷时,大多数房企都是采取现金为王策略,快出货、少拿地、缓开工,几乎是房企应对弱市的不二法则。快出货实际上就是要降价促销、以价换量;少拿地和缓开工都是要减少资金支出,确保资金链不会断裂。

3.    目前中国楼市的供需是否发生了变化?这种变化是否具有长期性?

韩世同:目前判断楼市的变化是否具有长期性还为时过早。但中国经济产能过剩和金融过量超发则很有可能导致经济衰退和金融危机,如果这些情况不幸发生,楼市是不可能独善其身的。更何况经济、金融和楼市三者之间的依存度目前如此之高,楼市本身如果持续成交低迷也会引发和导致经济和金融危机的发生。


背景:
据中国政府网 国务院总理李克强23日主持召开国务院常务会议,部署多措并举缓解企业融资成本高问题,审议通过《企业信息公示暂行条例(草案)》,推动构建公平竞争市场环境。政府出面救市举措和方法?

1.“楼市归根结底看信贷,这次国务院发布的十项措施缓解企业融资难,对房地产业有何实质影响?影响周期由多长?

韩世同:目前国家发布的缓解企业融资措施主要是针对中小和小微企业的,并不是针对房地产,更不是针对房贷。所以对房地产不会产生多大影响,除非暂停利率市场化、加大房贷放贷的力度和规模。现在光是靠喊话根本起不了实质性的作用。试问,如果购房者贷不到款还有多少人能买得起房呢?!

2.如何在科学救市中发挥让市场力量在资源配置中起决定作用?政府刺激楼市的措施还有哪些?

韩世同:政府救市的措施和手段并不多,大规模投资和放贷是一贯的做法,现在虽然没有集中来做,但分散的微刺激规模其实也不小了、分散的增加放贷的措施也不少了,但效果并不理想,对经济数据的回升起了一些作用,但很可能只是昙花一现,对楼市则几乎没有什么作用。目前,取消限购还能起到一些刺激成交的作用,但如果取消得太晚,如呼和浩特或温州,实际上也不会起到多大作用。关键在于如何解决房贷的问题,让楼市保持一定的成交,这样才能为下一步深化改革争取时间和空间。

3借鉴日本房地产上世纪90年代起伏教训,地方政府如何应面对楼市变化带来的影响。

韩世同:中国其实已经错过了调整的最好时机,就是2008年和2012年,现在的调整难度要比之前大很多,但这次不调整似乎已经不行了。地方政府其实能做的事情不多,主要是积极引导开发企业降价促销,同时又要防止过度降价的现象发生,因为只要有个别楼盘和开发商“跳水”,就必然会产生骨牌效应,最终导致楼市全线“跳水”和崩盘。主要还是要看中央政府的,因为是否取消限购、如何增加和确保房贷以及土地、财税、金融三大制度深化改革的权限都在中央政府手上。

 

                                    2014年7月26

 

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