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韩世同的博客

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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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韩世同:目前的市场环境不支持楼市价量齐涨  

2015-02-17 23:11:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原标题——杨红旭:央行降准让楼市回暖板上钉钉

2015-02-05 14:30:00  来源:中国广播网 

 【导读】央行降准送温暖,房地产市场乐开花,房企期盼融资减负、扭转资金链紧张局面。经济之声《央广财经评论》本期关注:楼市是否喝下兴奋剂?

  央广网财经北京 25消息 据经济之声《央广财经评论》报道,央行昨晚大手笔降准,对于央行送温暖,市场满心欢喜。想必在投资者中间已经是一片欢声笑语。特别是房地产业,地产股今天开盘强势上涨,招商地产上涨近7%,中南建设、首开股份、金融街、保利地产等涨幅居前。

  我们知道,2014年以来,房地产市场持续下行,而土地成本和融资成本不断上升,不少房企为缓解沉重的资金压力,不得不采取以价换量的销售策略,部分中小房企还要在拿地、销售等方面面临来自大房企的激烈竞争,再加上融资成本居高不下,房企利润不断遭到侵蚀。

  受益于去年底限购限贷松绑以及降息等政策利好,去年12月,尽管我国楼市依然处于调整状态,但成交量已经明显回暖,特别是一线城市二手房价格出现自去年6月以来的首次全面上涨。在这种情况下,房地产业内普遍期待这次降准能放大市场利好。

  降准对大部分开发商而言肯定是利好消息。目前,房地产市场整体资金链比较紧张,存款准备金率下调意味着银行贷款的难度有望降低,融资成本也有可能降低。上海易居房地产研究院副院长杨红旭发表观点说,降准让楼市回暖板上钉钉。

  经济之声:您做出这个判断的依据是什么?

  杨红旭:假如不降准,楼市也会复苏和升温。因为在去年地方救市,包括930号央行出台央十条,大力扶持个人房贷等政策出台之后,市场已经在去年第四季度出现成交量反弹,价格跌幅收窄。其中一线城市在10月份房价止跌反弹,降息、降准的动作就是意味着我们的货币政策再次明显放水,因为降准降息放水的力度,远大于所谓的逆回购,包括常备借贷便利定向放松手段。所以,降准就意味着2015年货币政策将会进一步趋于宽松,整个社会的流动性也趋于宽松。银行贷款支持个人房贷开发的力度会进一步增加,所以这是降准的开始,它还有第二次第三次。所以,我认为2015年这次降准拉开了一个货币持续放水的序幕,它对于原本开始见底复苏中的楼市再增添了新的助推器。

  经济之声:这种对于房地产市场利好效应大概会在什么时候释放?

  杨红旭:效应已经开始释放。这样一个消息出来之后,就已经改变了很多人新的预期,认为这对楼市购买方、开发商是一个利好消息,新的预期影响已经开始显现。至于对于楼市的实际影响,还有一个长期的过程,比如存准率降低之后会释放60009000亿的资金量,银行贷款的资金量其中必然有一部分流入到个人房贷,流入到开发贷,这样的流入是一个慢性过程。所以说新的预期已经显现,它把资金由所谓的资金池子里流入到房地产田地里,当中需要一个过程,这个过程是慢性的,它必然有助于2015年楼市的复苏、回暖。

  经济之声:对于老百姓来说,我们最关注的是现在可不可以买房子?您的观点是什么?

  杨红旭:对于一线为主,兼顾二线城市的朋友们,在去年8月份就开始率先呼吁注意新一轮的超底来临,我在10月份的时候进一步加快督促加快购房时机的把握,因为市场的底部在目前的几个月。到目前来看,一线城市的最好时机已经过去了,一线房价开始涨,很多的二线、三线城市依然处于一个调整的底部区间。所以说只要是用来自住买房的,都应该把握这样一个好时机,必须关注目前住房情况。

  机构调查数据显示,今年1月,全国主要的54城市合计住宅签约24.66万套,环比去年12月下调了22.6%,但同比20141月份依然有22%的上涨。另外中指院的最新数据显示,今年1月,全国100个城市新建住宅平均价格环比微涨0.21%。这是百城房价连续8个月下跌之后的首次回正,其中一线城市房价反弹明显。

  经济之声:结合数据来分析,如果说降准对楼市带来利好,会主要体现在成交量还是成交价格上?分区域来看,一、二线城市和三、四线城市会有什么不同表现?资深房地产专家韩世同对此进行解读。

  韩世同:现在降准的确会给楼市带来成交量提升的利好,但是现在无论机构还是其他都在预测房价上涨,但是事实上成交量的回升,必然会导致开发商提价。提价是不是对市场对经济更加利好?我有不同的看法。现在1月份54个城市的成交量,平均下调了22%,跟去年同期相比还是有增长,但是环比跌幅非常大,北京跌了五成,上海跌了四成多,广州跌了三成,这种状况说明目前市场的环境不太支持价量齐涨。如果要追求价格的上扬,成交量就会回落。但是目前整个经济,整个楼市,成交量还是最重要的。现在肯定是一、二线城市带来成交量放大的效应,要强过三、四线城市,因为现在开发商都退到一、二线城市来发展,它认为这个市场支撑力要远远大于三、四线的城市。

  经济之声:房地产业内期待,面对近期层出不穷的刺激政策,购房者入市的积极性会继续提高。有数据可以证明,比如201112月降准后一周成交基本持平,降准一个月后,成交放大22%。这次降准究竟是不是促使楼市全面回暖的兴奋剂?

  韩世同:目前经济普遍下行压力很大,现在不断出台放松房贷和降息降准政策,就是要刺激经济,让它能够减缓下行的压力,楼市会不会全面回暖或者是全面触地回升,还是有待观察的。我们现在经济是这样的状况:楼市股市这种虚拟的经济在高涨,而实体经济却在进一步下行。目前我们需要的应该是追求成交量,但是要避免拉升房价导致成交量萎缩,这会使我们再度陷入成交低迷这种困境。现在经济还是需要成交量的支持,这样就可以实现楼市软着陆,经济可能实现软着陆;反而要是有价无市,对经济、对金融整个状况不是那么有利。

  经济之声:现在是不是该买房了?

  韩世同:作为改善型和刚需的商品房,这个肯定是好的购房入市时机。但这是投资性质,目前还是观望为妙。

  其他观点:

  中原地产首席分析师张大伟认为,对于购房者而言,面对近期层出不穷的刺激政策,入市的积极性会继续提高。因此一二线城市的楼市资金面将明显好转。后续银行资金宽裕后,房贷有望继续宽松,部分城市有望将房贷优惠利率从目前主流的九折提高到八五折,将大幅降低购房者的还贷压力。

  不过,中国农业银行首席经济学家向松祚预计,本轮降准,新型行业将获得更多资金支持,传统制造业、房地产业信贷资金依然趋紧。

  还有业内专家认为,降准难以扭转楼市调整的整体局势,特别是对于商品房待售面积居高不下的三、四线城市,去库存压力依然很大,以价换量仍将是房企的主要营销策略。而且经过去年的楼市调整,金融机构对房地产开发贷款的态度也更为审慎,因此三、四线楼市价格迅速回升的可能性不大。

 

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