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韩世同的博客

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韩世同,1956年11月生于广州,祖籍天津宝坻,华南师范大学中文本科和中山大学企管专业毕业,并取得澳洲梅铎大学工商管理硕士(MBA)和爱尔兰欧洲大学博士(PHD)学位,成为广州房地产业首位世界商务策划师联合会(WBSA)和国家人事部共同认证的国际商务策划师(高级)。 广州市寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师,广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问等职,曾任广州市房地产协会特约研究员,、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。

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韩世同:经济下行楼市下行几乎是必然的  

2015-02-17 23:40:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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原标题:170个大中城市房价2城环比上涨 一线城市开始发力

2015-02-17 15:47:00  来源:央广网  

【导读】国家统计局刚刚公布1月份70个大中城市房价数据,新房价格环比上涨城市增加到2个。杭州同比降幅最大,达到10.5%。经济之声《央广财经评论》带来最新楼市数据解读。

  央广网财经 217消息 据经济之声《央广财经评论》报道,国家统计局今天上午发布1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。

  与去年12月相比,也就是环比来看,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有64个,上涨的城市有2个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅为0.3%,最低为下降1.7%

  与去年同月相比,也就是同比看,70个大中城市中,价格下降的城市有69个,上涨的城市有1个,就是厦门,上涨0.8%;同比降幅最大的是杭州,达到10.5%

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭解读最新楼市数据。

  经济之声:如何评价这份数据?

  杨红旭:整个的房地产的房价数据还在发生微妙的变化,变化趋势由跌幅比较大,慢慢变成跌幅趋小这样一个趋势。从下跌城市来看,新房依然有64个城市环比下跌,说明大部分城市还在跌,房价还没有升级到逆转,但是跌的态势略有改善,去年12月份的时候有66个城市下跌的,到了1月有两个城市一个涨一个停,说明整个房价态势还在慢慢的从底部往上爬,只不过爬的节奏比较慢,其中一线城市比较强势,房价整体上已经开始往上走了,但是很多城市还在下跌。

  经济之声:目前关于楼市观点分歧越来越大,看空的认为人口拐点,包括房产税的可能性,还有不动产登记的实施等都让他们更坚定的看空楼市,您如何评价?

  杨红旭:确实是,中国楼市告别黄金十年,步入白银十年,有一些中周期和长周期运行因素,包括人口包括一些长期制度建设,因为像不动产统一登记制度、信息联网这都是一个基础性建设,会对楼市形成一些负面影响,但我认为中国目前刚性需求和改善需求依然主导着市场在发生变化,这种力量依然能够保持市场基本稳定,所以我对楼市是谨慎乐观的。就短期来看,因为2014年全国市场比较低迷,在政策不断刺激的利好之下,在四季度实现了一个见底企稳的迹象,2015年市场应该会慢慢往上走,其中以一线为主。

  经济之声:上一轮楼市您准确预测到了谷底,您觉得目前这个时间点适合人们出手买房吗?

  杨红旭:我还是那句话,因为中国的楼市不会出现大幅的下跌和崩盘,自住需求还是应该买房,这是一个大势。从短周期来看,2015年市场肯定要强于2014年,目前正好处于2015年初,2014年末这样一个特别低迷转向复苏交接的时间节点,对自住需求还是应该入市的,尤其对于一线城市和部分市场比较强大二线城市必须要加快入市步伐的,因为他们的市场供需面整体是比较均衡的,市场一定会价格出现上涨。

  经济之声:那投资呢?在一线城市和强的二线城市投资适合吗?

  杨红旭:因为确实是告别黄金十年之后整个房产投资回报率在降,但我认为在一线城市和少数比较强大的二线城市,类似南京、厦门、郑州这种二线城市比较强,从长期看它依然是一个较好的投资标的物,每年房价只要涨5%10%再加上2%3%资金回报率,加起来会达到7%15%之间这样一个年均综合回报率应该是可以跑赢很多的理财产品。

  一线会更加乐观一点,但因为最近一段时间股市比较强,可能有些人禁受不住诱惑进入股市,从短期来看进入股市也是一种选择,但是对散户而言千万不要追涨杀跌,否则其实是赚不到钱。

  经济之声:目前跌幅最大的是杭州,为什么杭州跌幅这么大,怎么来评价它的趋势?

  杨红旭:杭州主要是库存压力比较大,而且从2011年下半年开始整个浙江片区楼市开始大幅的调整,但是杭州在2013年房价有所上涨,然后政府又卖了很多地,到了2014年项目还在增加,所以导致了库存压力比较大,整个2014年杭州房价是领跌全国的,目前依然处于低迷状态,我认为2015年杭州市场会走稳,但是房价不会明显涨,库存压力去化之后要到20162017年杭州房价会重新步入一个新的均衡,也就是说稳步上涨。

  经济之声:上涨的一线城市涨幅仍然会不会复制过去这种速度?

  杨红旭:过去一些好的年份,像2005200720092010年房价涨幅都是在30%以上,2015年即便一线城市偏强,但是涨幅也不会超过20%30%,达到10%15%之间是很有可能的,但是超过20%可能性几乎是微乎其微。投资机会变了,人们对楼市的投资的欲望包括预期值都在降,也包括整个宏观经济还在低位徘徊,这些外部因素和人们的预期推成了一个新的走向,所以一线城市的房价不可能出现大幅度的投资、投机性需求,也不可能大幅推高房价。

  资深房地产专家韩世同继续解读。

  经济之声:和去年12月相比,70个大中城市中,两个环比涨价的城市分别是深圳涨0.3%,赣州涨0.2%。去年12月成为唯一涨价城市的深圳,在今年1月仍然保持了环比的涨势,而且涨幅领跑全国,主要是什么原因?

  韩世同:我觉得深圳有其特殊性,它虽然在一线城市当中,但是实际上它的城市规模并不大,大概2000平方公里左右,而且毗邻香港,港澳也会经常到深圳来买房,所以它的库存压力不是太大。在这个1月份的成交里,确实北上广深都有大幅度的环比下降,北京差不多跌了5成,上海跌了4成多,广州跌了3成,深圳仅仅跌了1成多一些,就是说它的相对的库存压力不太大,所以价格走势要比其他几个城市优一些,就会出现环比已经领先全国这样的趋势。

  经济之声:像北京这种成交量,1月份也出现了有一半的下降,原因是什么呢?您怎么来评价?

  韩世同:我觉得主要还是库存压力比较大,因为北京的价格目前我认为还是处于价格比较敏感的区域,包括上海和广州,1月份恐怕有三个原因,一个是季节性原因,我们看到北京天寒地冻,去看楼买楼的可能会减少;再一个过节;另外优惠减少,价格上扬也是导致目前成交大幅萎缩主要的原因。

  经济之声:目前时间点,作为自住需求或者作为投资需求,您觉得现在适合出手吗?

  韩世同:我觉得改善型和刚需这部分自住型的其实都还是非常适合出手买房的,只是当然你必须要买的起,因为价格仍然还是高位,在投资性的这个阶段肯定是这个时候不太适宜的,主要是整个经济是下行的,现在其实业界普遍认为经济下行楼价下行这个几乎是必然的,经济还依然下行情况下楼市居然是上行,我觉得这个可能性不是太大。

  经济之声:但是经济下行也保持7%附近的增速,这个时候是降速的过程中,你觉得楼市不支持资产价格上涨,能这么理解吗?

  韩世同:可以这样说,因为我们统计数量其实低过78的话就是一个比较偏低的一个数。

  经济之声:但另一类资产,股票的价格是在涨的。

  韩世同:股市是表现虚拟的市场是比较容易提升的,但是像房地产这样的市场,我觉得它有一半还是实体型的,必然还是要随着经济运行的轨迹来变化。

 

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